扩大出租收益率的4大简易办法

人所皆知，投资出租物业会给投资者带来较好的收益，因为购买黄金地段的高质量资产长期持有，即使短期的租金收益不高，用短期的低租金收入换取长期的物业本身的价值。

但是如何选择投资物业？如何让投资利益最大化，学问很多。

无论您是新晋房东，还是经验丰富的物业经理，或者正在计划购买第一栋投资物业，下面这些投资物业经验总结可能会帮到您。

Table of Contents

1. 基础：选择投资物业的类型

远离市中心

疫情期间，由于很多企业员工撤回家上班，这种“被迫宅”也让人们萌生了需要“更大居住空间”的想法，所以有很多人以同样的租金在远离市中心的地方找到了更加宽敞的房源。

数据说话：

2020年12月，多伦多市中心以外的地区房租同比上升。
Vaughan/Richmond Hill + 8.5%
Mississauga +4.5%

无独有偶，2020年，温哥华市中心以外的地区房租同比上升。

New Westminster +0.5%
Coquitlam +1.5%
Surrey+0.5%

虽然多方面数据显示人们正在搬离市中心，但包租姐认为，核心区域的优势和稀缺性在投资方面有绝对的不可替代性。房产投资坐标长线投资，短线的那叫“炒”，这是不符合高层中心思想的。因此，就算目前看来远离市中心可能是个趋势，但是疫情过后呢？

靠近交通枢纽

天车站、地铁站周边15分钟步行画圈范围是硬核投资物业的热点。

到理很简单，租房者的目标大多是：“生活、交通都很方便”，而且疫情终究会过去，当通勤正式恢复，交通枢纽周边仍然是热门租房点。

加拿大智能租房平台www.liv.rent统计了大温哥华天车站周边的租金情况，发现在各天车站终点站附近都有房租洼地。

因此，列治文、本拿比、新西敏、高贵林或素里的房产可能是除了温哥华市以外的投资热门城市。

大温租房: 3条地铁53站沿线租金全风向

加拿大智能租房平台www.liv.rent还统计了大多伦多地区地铁周边的租金情况，结果相似。
多伦多租房: 4条地铁、7条列车沿线100+站点租金详情

大温哥华交通枢纽	大多伦多交通枢纽
– Waterfront  – Broadway City Hall  – Langara 49th  – Joyce Collingwood  – Lougheed Town Centre  – Surrey Langley Skytrain (即将开启) – Burnaby Mountain Gondola ( 即将开启 )	– Union – Bloor  – Weston  – Danforth  – Scarborough

2. 基础：如何选择合适的租赁物业类型

为扩大投资回报率，当你购买投资物业时必须考虑物业的类型。不管是公寓还是独立屋，都有各自的优势，但投资物业绝大数是以公寓为主。

例如，住公寓的无需雇人修剪草坪，独立屋业主无需缴纳物业管理费。

投资回报率比较

首先我们来比较下多伦多和温哥华不同类型物业的投资回报率。

注：此总收益不包括财产税、保险、维修、维修或空置成本。
来源: liv.rent & zolo.ca

按照上图，投资回报率比较高的是温哥华一居室公寓和多伦多两居室。

周转率

周转率就是出租率，对于房东来说有2个关键词：长租、低周转。
也就是说，房子最好永远不用上线，保持一直出租的姿势

房型对租客的影响：

• 3卧室或者以上公寓和独立屋：
  
  • 这类房型一般比较受家庭和年长青睐，因此多卧室或者独立屋更能吸引长期租客，但需求稍低。
•  一卧室公寓：
  
  • 这类房型更吸引更年轻人、专业人士和留学生，因此此种物业周转率较高，但需求更大。
• 两卧室公寓 ：
  
  • 这类房型更吸引年轻专业人士、学生、情侣和小型家庭在内的人士，周转率和需求都比较适中。

比较租赁物业

公寓	独立屋
– 物业管理费 – 租赁物业宠物条款 – 表格K – 搬入、迁出费用 – 物业通知 – 违反物业规定罚款 – 保险 – 过滤器更换 – 管道清洁	– 加热系统 – 锅炉 – 排水沟清洁 – 过滤器更换 – 管道清洁 – 绿化 – 洒水系统 – 火警、煤气泄漏探测器

带家具还是不带家具？

虽然在疫情期间，温哥华和多伦多带家具房源租金都有所下降，但是带家具房源让然比不带家具房源能偶获得更高的租金回报。

根据www.liv.rent租金统计数据：

温哥华平均租金
不带家具一卧室租金：$1,692/月
带家具一卧室租金：$1,923/月

多伦多平均月租金
不带家具一卧室租金：$1,715/月 
带家具一卧室租金：$1,742/月

2020年12月，温哥华一居室带家具公寓租金增长0.9%，同期，一居室不带家具房源租金下降4%。因此，对长线投资来说，带家具房源或将有更高的投资回报率。

如何为您的物业配家具？

随着疫苗的推广和旅行限制的放松，带家具的出租房源将回到主打市场。

如果您决定给出租物业配上家具，请注意：
– 经济耐用的家具
– 设施齐全的厨房和清洁用品
– 基本电器
– 储藏空间

3. 客户：如何吸引高质量的潜在客户

置业容易，维持回报率很难。降低空置率，保持租金收入的最佳方法就是从客源开始。考验一个物业是否是硬核资产，就是当大盘空置率上升，平均租金价格下降时仍然有稳定的租客！

重量也要重质

获取精准客户资源是一门学问，而市场营销学上整天说的产品赋能，就是通过渠道获客的科学性。

因此，如果你不是带货王，也不是KOL，那么首先要从物业的本身开始。一份清晰、详尽的出租广告是获得客源的第一步。但如果要快租，就需要在推广上下一点功夫。

加拿大智能租房平台www.liv.rent拥有精准租客客源池，能让您的出租广告获得比其它平台三倍以上的精准客户浏览量。此外，加拿大智能租房平台 www.liv.rent 上的精选房源部分可以助您额外获得65%以上的实际租客问询，从而加速出租。（若需升级精选房源，请联系客服）

特别是疫情期间，租客更是转向到网络平台上寻访，加拿大智能租房平台www.liv.rent上直播看房、3D展示功能收到诸多好评。

专业提示：在安排实地看房前，最好确认潜在承租人已观看3D房源展示，并对房源有了直观的了解。

社交媒体展示

利用社交媒体等手段搭建线上租房数字营销平台已经不是什么新鲜事。因此，作为房东，你可以通过类似脸书、Instagram、YouTube、weChat等平台塑造你的在线形象，挖掘精准租客流量。

Facebook 直播
优势：可以立即查看实时评论并回答问题；
缺点：只能播放90分钟的视频。

Instagram直播
优势：可以与承租人互动；
缺点：只能通过手机直播。

Youtube直播
优势：卓越的可搜索性；
缺点：需要 10 个订阅者才能解锁直播功能。

微信直播
优势：广泛的受众群，与朋友圈互联；
缺点：少数获得邀请的帐号才有直播功能。

破解空置

在眼下竞争相对激烈的租房市场，作为房东除了要会使用数字工具、社交媒体推广外，您可以考虑采用一些“激励”措施招揽客源。

专业提示：投资的智慧在于精准的市场数据。了解温哥华或多伦多的平均租金对于您的投资至关重要。

例如，假设您有一套一房单位出租，房间空置两周的成本为$835。因此，您可以按照这个空置成本设定“激励”措施，如：

– 在房源直播时送出亚马逊礼品卡；
– 免去租客的押金；
– 购买www.liv.rent“精选房源”广告位和出租宝加速出租

4. 自动化：简化出租流程

首先，我们先来评估下您现在的出租方法：

• 列出租金需要多长时间？
• 是否可以跨平台分享出租房源？
• 是否可以及时回应租客问询？

如果这些问题掣肘了您的出租，那么建议选择更加智能的工具简化出租流程。例如，在加拿大智能租房平台www.liv.rent，您可以执行以下操作：
– 只需一键即可重新发布房源；
– 跨平台多渠道一键分享房源；
– 在线存储文档；
– 在线签约；
– 在线收取租金.
这些功能将大大减少您管理出租物业所花费的时间和精力。

想象一下，在租房过程中，无需电话、邮件，所有沟通渠道、文件都集中在一个地方，是不是很方便？ www.liv.rent 预设了房源常见问题来帮助房东与租户沟通。记住！及时回应租客是成功出租的关键。

签署数字合同

数字工具的优势不仅体现在沟通上，线上签约也很关键。

起草和处理合同是房东最花时间的一部分，同时这也是最有可能犯错或留下租房隐患的地方。

在加拿大智能租房平台 www.liv.rent 上，您不再需要下载租约，再发给租客， 来来回回几次那么麻烦，只要房东接受了租客的房源申请后就可以直接在线签约。同时，房东也可以对租约进行修改，并通过聊天界面将租约发送给租客。

这样的签约方式，即符合政府规范，准确度高，也大大提高了租房效率。

使用智能数据

最后，要提高出租物业投资回报率就需要洞悉市场的放方面面。通过加拿大智能租房平台 www.liv.rent 的房东界面你可以了解到周边房源的房租情况，以帮助您制定更加符合市场的租金定价。

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