在日常生活中您可能经常看到Strata这个词，很多人说只有在公寓才有Strata，那么这个概念到底对不对呢？ Strata就是土地所有权的一种形式，中文译成“分契式所有权”。简单说就是一块土地的所有权由多个业主共同拥有。 在温哥华最典型的Strata是公寓，但是联排别墅、双拼屋，甚至独立屋都有Strata。 如何理解公寓的Strata呢？也就是所有业主都拥有这栋楼所占据的土地的一小部分产权，但是这些小产权无法分割，所有业主只能通过契约共同持有这块土地的产权。 与分契产权相对应的是“独立产权”（freehold），即土地产权为产权人所独立拥有，大多数独立屋就这种产权。 另外还有“租赁产权”（Leashold），即土地是从别人手里租来的，在这种土地上盖的房子就是租赁产权房（无论是独立屋还是公寓）。比如一些大学区内的房子（土地产权属于大学），或是印度安保留地内的房子（土地产权属于当地的印地安人），就都是租赁产权。 因此，对于公寓业主来说，既然是“共同拥有这块土地”，所以每个业主必须与其他业主一起承担某些费用、职责和责任。法律上这种形式叫做"Strata corporation（业主委员会）"。业主委员会义务参与大楼或小区的日常管理，例如，给大楼停车场订购摄像头，聘请园丁清除落叶等。同时，大楼或小区一般还要雇佣一个物业管理公司进行档案和财务以及法律法规的监督管理。而且，如遇纠纷，业主委员会也可以发起诉讼，或者成为被告。 业主的职责是什么？ 作为业主之一，您需要： 批准年度预算并业主委员会； 承担业主共同责任，包括税收和遵守《分契财产法》； 整个大楼的维护、保养、维修； 尊重并遵守大楼章程。 业主委员会通常会雇一个物业管理公司进行档案和财务以及法律法规的监督管理。但如果有一个具有会计背景的“志愿者”主动承担这部分工作，那也是可以的。 什么是物业费？ 作为业主您需要支付物业管理费，而这些费用是用来支付以下项目： 大楼维护（维修、高压水枪清洁、油漆、窗户清洗、除雪） 美化环境 公共设施（健身房、游泳池等） 安全 保险 其它 注意：每栋大楼物业费包含的项目不同，业主可以向业主委员会了解详情。 更值得一提的是，根据法律，部分物业管理费需要转到应急准备金（CRF）（官方说明：https://www2.gov.bc.ca/gov/content/housing-tenancy/strata-housing/operating-a-strata/finances-and-insurance/the-contingency-reserve-fund-crf?keyword=strata&keyword=contingency），以支付特殊情况发生的费用。目前在卑诗省，共管物业（Strata Property）法规要求CRF必须达到相当于年度运营资金的25％或者以上。 不仅如此，业主还需要支付公共资产的修理和维护，例如应急资金（CRF）不包括的更换屋顶或升级电梯所产生的费用。但是，必须有75％的业主都同意征收此类税款。 （官方说明：https://www2.gov.bc.ca/gov/content/housing-tenancy/strata-housing/operating-a-strata/finances-and-insurance/special-levies） 什么是物业章程？ 物业章程就是业主和房客必须遵循的准则，内容可能包括禁止饲宠物、禁止吸烟、烧烤，甚至禁止出租和/或物业维修与单位所有者之间的责任。 有些物业章程甚至可以决定窗帘颜色的范围。如果您违反了物业章程，则可能面临罚款。 谁负责维修？ 维修的责任人各个物业情况各不相同，但一般来说，业主委员会将负责维修公共财产（common property），例如屋顶或洒水系统，也就是物业规划中显示的不属于个人物业的部分或限制性公共地块（limited common property）（专用于一个或多个分层单位，例如阳台或停车位）。 公共财产和限制性公共地块的官方说明：https://www2.gov.bc.ca/gov/content/housing-tenancy/strata-housing/understanding-stratas/common-property-and-limited-common-property 物业维修的官方说明：https://www2.gov.bc.ca/gov/content/housing-tenancy/strata-housing/operating-a-strata/repairs-and-maintenance/paying-for-repair-and-maintenance 业主有什么权利？ 作为业主最重要权利是要监督、确保业主委员会对整个大楼财产或个人名下物业负有责任并采取行动。 您有权： 在业主大会上投票； 向业主委员会索取某些记录； 在业主大会上表决，并决定业主委员会工作； 在业主大会上表决来限制业主委员会的权力； 召开业主大会，请一定比例的业主请愿； 在业主大会的议程中添加新项目，并请一定比例的业主提出请求； 寻求法院或仲裁命令，以反对物业公司或者业主委员会的不公平行为； 向民事法庭递交诉讼，要求业主委员会遵守《分契财产法》法规或规则来解决纠纷。 Liv小包建议，在购买公寓之前，请务必掌握大楼物业情况，了解所有共管产权债务，应急基金的规模（用于紧急情况）以及物业管理费用涵盖了哪些内容。 更重要的是，希望各位业主积极加入业主委员会，或许有很多业主，特别是华人业主觉得加入业主委员，参加业主会议非常麻烦，但是这是行使、决定业主权利的关键所在。 举例，几年前，本拿比丽晶附近有一幢公寓大楼突然宣布整栋大楼不允许出租，有很多华人业主被突如其来的改变震惊，其实“是否允许出租”是业主大会表决的结果。但是要知道，大楼一旦禁止出租将直接影响房价，相信很多人都是不愿意接受的。可为什么这样一个动议居然被大比例通过了呢？ 因此，希望各位业主即使不加入业主管理委员会，也要十分留意物业的来信，不要随手搁置，从而错过了重要的信息。 当然，如果您是一名租客，您也可以向业主查询上述详情，特别是有关宠物饲养、吸烟、明火的规定。 更多物业法规大家可以登录以下网址查询： https://www2.gov.bc.ca/gov/content/housing-tenancy/strata-housing/understanding-stratas

如何在 liv.rent上再次发布房源? 年底是退租、续约的高峰，通常有需要重新寻找租客的房东就会把自己的招租广告再次发布各大网站，这时候房东们最头疼的就是上载照片和发布房源信息。但是如果你是www.liv.rent上注册的房东会员，重新刊登您的房源就非常简单！ 因为，在www.liv.rent上您的房源详细信息已保存在数据库中，因此一旦房东需要再次上载房源，只需三步： 1. 更新房源有效属性 在房东管理界面中，请按照下列步骤操作： 选择房源所属租客选择要重新列出的房源点击资源点击重新发布房源修改房源可开始入住时间 2.修改其它信息 除了更新房源入住时间，房东还可以修改： 租金是否允许饲养宠物最多入住人数是否配备家具房源类型 3.重新发布房源 设置新的入住日期并确认房源详细信息后，单击发布即可。 如果遇到租客在租约期限内退房，那么房东再次发布房源时该物业仍在合同期内，那么www.liv.rent上就会出现一个弹窗提示： “激活的租约：您可以重新发布您的物业。但您必须结束当前租赁。” Close it and your property will be listed看到该提示后，选择“继续”即可。 注意：使用“重新发布房源”功能，房东需要拥有与该特定相关联的合同（有效或无效）。否则，他们将无法访问“资源菜单”选择“重新发布房源”选项。 大家在操作过程中有任何疑问，可以点击 Live Chat 或者发送邮件到 email us ! 想要体验 liv.rent 智能租房? 点击注册!

相信每一位房东都会遇到需要租客搬走的情况，虽然会引来一些不愉快，但是有时候确实是万不得已，好像房子要给亲戚住，有人愿意出更多的租金，最常见的就是租客拖欠房租。作为房东遇到租客不按时缴纳房租自然是最不愿意的，因此有时必须要走一下“驱逐租客”的程序，Liv小包认为，这个“逐客令”的过程虽然耗时耗力，且充满争议，但仍建议大家要合法、和平地与租客分手。 驱逐原因 如果必须要对租客下达“逐客令”，作为房东需要给租客发送“驱逐通知 Evict Notice”。根据卑诗省《房屋租赁法规 Residential Tenancy Act》，房东合理的要求租客搬离的理由如下： 租客没有在租约开始后30天内支付租房押金或宠物押金； 租客多次拖欠租金（至少3次）； 出租单位人数超过出租单位可承担人数； 租客行为严重干扰了另一名租客或房东的生活，或严重危害了其它租客或房东的健康或安全； 租客使物业面临重大风险； 租客在出租套房中从事非法活动，已经或可能导致房东财产损失或对其他居住者的人身安全、健康产生造成损害； 租客给出租单元造成重大损坏，且没有在合理的时间内修复； 租客未经房东同意将财产转租； 有意转租的租客向准承租人或蓄意向预购买当前承租物业的客户提供虚假信息； 更多详情，建议大家参考卑诗省《房屋租赁法规 Residential Tenancy Act》第47节，网址如下：http://www.bclaws.ca/EPLibraries/bclaws_new/document/ID/freeside/00_02078_01#section47 驱逐类型 驱逐通知有四种主要类型： 不支付租金的10天通知 事实上，根据卑诗省《房屋租赁法规 Residential Tenancy Act》即使租客缴纳租金只迟了一天或者差几块钱，作为房东就可以发出“10天不付租金通知”。 为避免被驱逐，作为租客有5天的时间支付欠缺的租金。如果租客对房东发出的通知有异议，租客有5天的时间来申请仲裁解决争端，以证明他们确实及时支付了租金。 如果不采取任何措施，租客将不得不在10天之内搬离出租单位。房东可以根据卑诗省《房屋租赁法规 Residential Tenancy Act》的“直接请求 Direct Request”流程来快速收回出租单位，甚至无需参加争端解决听证会。 如果租客未能支付所欠的公用事业费用，例如水、电等花费，房东也可以发出“10天不付租金通知”，但前提是您已给租户30天的书面通知，要求其付款。 最后，就算租客被要求搬离，也不能拖欠当月房租。房东可以向租户追讨所欠的全部房租。1个月搬离通知收到一个月驱逐通知的最常见原因是： 不合理地打扰房东或其他居住者；重复拖延缴纳租金（短期内至少延期三次）；对出租单元或建筑物造成严重损坏，且决绝修复、修理；对房东或其他居住者造成危险；出租单元中居住的人数过多；租客在出租套房中从事非法活动；违反租赁协议的“重要条款”，并忽略房东的书面警告。如果租客对“一个月搬离通知”没有异议，他们将在下个月的最后一天之前搬出（假设租客在当月1日支付租金）。如果租客给出租单位造成了非常严重的问题或者损失，房东可以在一个月驱逐通知生效之前，请求卑诗省房屋租赁部门允许驱逐租客。在这种情况下，房东无需在给租客发通知，但房东必须向承租人提供卑诗省房屋租赁纠纷仲裁听证会通知，以便他们有机会提出证据并辩护。2个月搬离通知收到二个月驱逐通知的最常见原因是：根据卑诗省《房屋租赁法规 Residential Tenancy Act》的第49和49.1条，如果符合以下条件，房东可以发出两个月的搬离通知：房东或“直系亲属”（RTA定义为房东本人、配偶、子女或父母）想租用该出租单元；租赁单元已售出，购买者或购买者的“直系亲属”想要居住该单元；租户不再符合低收入补助用房资格。4个月搬离通知收到4个月驱逐通知的最常见原因是：房东需要拆除出租单位；房东需要对出租单位进行重大装修，要求出租单元长时间空着；根据《 Strata Property Act》，住宅物业将转换为物业共管物业;根据《Cooperative Association Act》，住宅物业将转换为合作物业，也就是住宅物业是公司所有，原房东并不拥有居住单位，拥有的只是合作物业公司的股份；物业将转换成供住宅物业管理员、经理或总监使用的单元；物业将转换为非住宅用途。作为房东，您必须要在发出“4个月驱逐通知”之前获得更改物业用途的许可。 驱逐类型 如果租客想在2个月或4个月的通知期结束之前搬出，根据《房屋租赁法规 Residential Tenancy Act》第50条规定，他们只需要提供10天的书面通知即可提早搬出。在给出搬出通知时，租客仅需支付居住在出租单元中总共天数的租金。例如，如果租客在“2个月搬离通知期”的第一个月支付了全额租金，之后租客发出“10天内搬离通知”，并在第一个月月底前搬出，总共住了20天，房东则需要退还剩余租金。此外，租客仍有权在2个月通知期的第二个月获得一个月的租金作为补偿。 优先租客 “优先权Right of First Refusal”：在五个或五个以上出租单元的住宅物业中，由于装修或维修，租客被强制搬离，但是这些租客享有“优先回归权”，也就是一旦装修或维修完毕，他们可以优先回归原来的单位。 首先，租客必须向房东提供书面通知，表明他们想要继续租用新装修的单位。然后，房东必须要至少在装修或维修完成前45天通知该租客，以让他们知道可以搬入的时间，并提供该生效日期的新租约。租金可以根据房东的要求设置。 如果房东在给予通知后没有让租客“优先回归”，房客可以得到12个月的租金作为补偿。有关更多信息，请参见《房屋租赁法规 Residential Tenancy Act》的第51.2和51.3节。 租赁纠纷 2006年1月1日至2017年4月30日，在大温哥华地区发生的127114起纠纷。在这些纠纷中，有75,610（59.5％）是由房东发起，租客为被告，而51,504（40.5％）是由租客发起的。多数由房东发起的纠纷来自素里（66.5％），其次是兰里（66.3％）和高贵林（65.5％）。而大多数由房客引发的纠纷集中在温哥华市（48.7％），其次是西温哥华（45.3％）和北温哥华（41.4％）。 也就是说，华人常住的列治文和本拿比是房东和租客良好相处的地段。想要查看两大城市的出租情况，大家可以登录www.liv.rent按照城市查询。

大部分在温哥华租房的人都会遇到房东收取租房押金的情况，那么有没有明文规定到底收取多少呢?根据卑诗省房屋租赁条例，作为房东，在租约开始时可以要求租户支付： 相当于一个月租金一半的押金如果租客有饲养宠物，那么还可以向租客收取宠物押金，价格也相当于一个月租金的一半（也就是说养宠物的租客需要向房东支付一个月的房租作为押金） 此外，在温哥华租房时大家需要注意，租客必须在签订租房协议后30天内支付租房押金和宠物押金。但是，问题来了，当租房协议到期时如何退还押金呢？万一遇到租客将房东财产损坏需要赔偿怎么处理呢？退还押金 当房租协议到期后，租户需要向房东提供一个一年内有效的邮寄地址，而房东则需要在15天内退还所有押金给租户和押金产生的利息，除非：获得租客的书面许可，同意房东保留部分或全部押金；根据卑诗省房屋租赁管理处争议解决结果，保留全部或部分押金。* 如果房东在15天内没有退还押金，租客可以向卑诗省房屋租赁管理处（Residential Tenancy Branch）申请仲裁退还押金。在这种情况下，房东可能被勒令向租户支付两倍押金。保留押金 如果您是房东，需要用押金来弥补租客带来的损失，经和租客协商后遭到拒绝。这种情况下，房东可以向卑诗省房屋租赁管理处申请仲裁解决。但房东有义务向租户告知仲裁的信息。建议房东，在租约开始和结束时完成二次《房屋状态检查报告》以备不时之需。另外在仲裁前，房东要准备支持索赔的证据，例如，照片、证人、证词、维修收据等。 大致上这些证明包括：您受损的结果（例如，出租单位窗户被打坏，导致房屋面临盗窃的危险）；证明房客人为造成的损坏（例如，房客将过热的锅放在桌上，导致餐桌面烫焦。根据租客入住时的《房屋状态检查报告》，餐桌面状态良好）；损坏物品的价值，或房东的损失（例如，租客将一盏价值$100的灯打坏，房东维修花费$20）；房东采取了什么手段来减少损失（例如，租客忘记关水导致屋内水漫金山，房东接报后立即赶到现场进行处理）。 关于房屋租赁仲裁，房东可卑诗省房屋租赁管理处递交仲裁请求。然后，卑诗省房屋租赁管理处会邮寄给房东一个清单，房东可以根据清单准备材料、聆讯和支付费用。请各位需要申请仲裁的房东严格按照说明清单进行操作并支付费用，然后等待获批聆讯日期。需要注意的是，通常这些听证会是通过电话进行的，英语不好的房东，请务必带好翻译。 * 注意：如果房东在租约开始和结束时没有与租客一起在房屋现场完成《房屋状态检查报告》，房东可能会失去要求赔偿租赁单元损失而保留押金的权利。 相反，如果租户在租约开始和结束时缺席与房东一起参与房屋状况检查和完成《房屋状态检查报告》，租户则可能会失去退还押金的权利。 *重点：房东想要保留押金以弥补租赁单位损失话，您必须获得租客的书面许可，或者已经得到卑诗省房屋租赁管理处仲裁决定。押金计算 卑诗省政府押金计算网站：http://www.housing.gov.bc.ca/RTB/WebTools/HoldTenantDeposit.html如果赔偿金超过押金怎么办？第一步，要求租户支付赔偿金或让支付维修费用。赔偿金包括租客、租客的客人或宠物造成的损害。如果租客拒绝，房东可以卑诗省房屋租赁管理处申请仲裁，要求租户支付损害赔偿金。请务必在申请中，提供足够的证据证明您的损失和要求赔偿的价格。那么索赔有效期是多久呢？房东可以在租赁期满后的两年内提出索赔，但租户可在收到仲裁通知后回应，可能超过两年期限。避免纠纷 事实上，就算押金纠纷最后得到了解决，也的确非常伤元气，因此避免纠纷最好的办法就是防微杜渐。首先，建议房东定期检查出租单位。在进行这些检查时，请重点检查浴室、厨房的水管是否有遗漏显现，家用电器是否有杂音，以及宠物是否有破坏屋内设施等。 其次，建议房东了解房屋维修责任。详情请看：租房电器损坏该由谁负责？租客要付维修费么？再次，在租户搬出前一个月进行额外检查。这将使您能够有更多的时间掌握房屋情况，并在发现重大损失或者面临纠纷时及时向卑诗省房屋租赁管理处申请仲裁。 最后，不得不说找到一个满意的租客真的很难。但www.liv.rent的“Liv 评分 liv.score”采用第三方信征系统，对租客的信用背景、雇主记录、历史租房记录、社交媒体等打分，是帮助房东筛选租客，找到理想的住户的重要保障。