Evictions In Ontario: Everything You Need To Know

租房攻略:安大略省驱逐租客须知

每个房东可能都要遇到驱逐租客的问题,这个过程耗时、耗力。

根据官方信息,安大略省的房屋出租率令人堪忧,还有些租客自发组织“罢租团体”。最令人震警的是,房东群中间经常传说:“政府规定在冬天不能驱逐租客”,那么加拿大房屋租赁相关法律是否支持这种说法?

如果你是租客,你知道什么情况你会被驱逐吗?

下面就是安大略省驱逐租客须知 。

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根据安大略省《住宅租赁法》,房东要驱逐租客的话,必须向租客发送书面《驱逐通知》(eviction notice),并根据租客被驱逐的原因,通知也各不相同。
在安大略省,这个通知的官方名称叫N4表格(Form N4)。官方下载地址:https://tribunalsontario.ca/documents/ltb/Notices%20of%20Termination%20&%20Instructions/N4.pdf

收到驱逐通知后,你应该怎么办?

收到《驱逐通知》后,
• 如果年租的承租人在14天(日、周租为7天)内支付欠租或与房东达成协议,则可以继续租约;
• 如果租客拒绝支付欠租,房东可以去房东和租客委员会(The Landlord and Tenant Board)安排公听会(Hearing)。

在听证会上,房东和房客都有机会提出各自的诉求。然后,房东和租客委员会将作出裁决。

如果裁决结果出来后11天,租客仍然没有支付欠租,也没有搬走,房东不可以自己强制驱逐,必须向房东和租客委员会的判决令申报法院执行局(Court Enforcement Office),并由法警(county Sherriff)来执行具体的强制驱逐工作。

一般说来,从申报法警到他们正式来实施驱逐需要三到四个星期的时间,平均费用为$400。

租客欠租或不按时交房租怎么办?

如果承租人欠租或者不按时交房租,房东可以发送《欠租通知》,并在第一次未付款的第二天开始驱逐程序。租客支付欠款后,则可以继续租约。
但是,如果租客连续好几次迟交房租,房东可以以持续的逾期付款为由向租客发送《终止租约的通知》(即N8),但要只因这个原因就驱逐租客绝非易事。
不过,在这种情况下,承租人不能通过偿还欠租的来继续租约,驱逐过程可以继续。

如果租客被驱逐,他们必须支付欠租吗?

是的,如果租客被驱逐,他们需要支付欠租金以及房东的额外费用。房东可以从房东和房客委员会获得命令,让房客付款。

房东可以强迫我离开吗?

不可以。根据安大略省房屋租赁法规,房东不能强迫房客搬离。唯一能将房客驱逐出物业的人是法警(County Sherriff)。
房东和他们雇佣的私人保安不得将任何人从出租房内驱逐,而法警只有在房东获得房东和房客委员会的批准后,才能到物业来驱逐房客。

收到驱逐令后,我必须搬家吗?

根据安大略省房屋租赁法规,租客收到房东发出的《驱逐通知》后,租客可以不搬家。租客可以通过支付欠租来继续租约。

如果租客无视《驱逐通知》,会怎样?

即使无视《驱逐通知》,驱逐过程也将继续。房东可以去房东和房客委员会 (LTB) 申请执行驱逐租客的驱逐令,并由法警执行。如果租客未在驱逐令中指定的日期前搬出,法警负责执行驱逐令。如果认为有必要,法警还可以要求警察协助。
友情提醒,如果租客《驱逐通知》其实就是错过了与房东达成协议的机会,对日后的听证裁决也非常不利。

租客已经搬离,还能被驱逐吗?

不管租客是否搬离,驱逐是法律程序,所以一定要执行的。如果租客在没有通知房东的情况下擅自搬离,这种情况等同于“物业被抛弃了”。
根据安大略省《住宅租赁法》中,第79条规定,如果房租客已经搬离,而且拖欠房租,房东就可以向东和租客委员会申请《终止租约令》。

合法驱逐租客原因

安大略的《住宅租赁法》规定了房东合法驱逐租客的原因:
• 不交租金;
• 谎报或瞒报收入;
• 实施非法行为;
• 对物业造成损坏;
• 具有危险性和破坏性;
• 房东需要对物业进行装修或者其它工作;
• 房东的家庭成员需要居住。
要驱逐租客,房东必须向房东和房客委员会证明他们有合法理由。

偿还欠租就能避免驱逐吗?

是的,租客支付欠租金后就可以继续租约,但们可能还必须支付房东的额外费用。租客必须在法警上门前支付欠租,否则就将被驱逐。

租约结束后会发生什么?

在安大略省,租约时候,租客不必马上搬离。租约将从按年计算的租约过渡到月租。而且租客不能因为租约到期被驱逐,只要租客不离开,他们与房东签署的租约仍然有效。

房东装修房子可以让租客搬离吗?

可以,但租客可以有选择。房东必须提前120天向租客发出书面通知N13表格。这个情况只适用于房东需要对房屋进行拆除、装修(人不能呆在屋内)的情况,而且房东可能需要建筑许可证时才能进行。
此时,租户可以有如下选项:
• 搬离(租客需要提前 10 天通知房东);
• 让房东支付赔偿,或让房东安排搬到另外一个物业;
• 以书面的形式告诉房东在房屋装修后愿意搬回去(房东不能因此涨房租);

如果房东想要搬回出租物业, 租客必须离开吗?

是的。如果房东想要搬回出租物业,他们可以要求租客离开。如果:
• 房东
• 家庭成员
• 或者照顾房东的人想要住进出租物业,并且能够证明至少住一年,那么租客就必须离开。

新业主可以驱逐租客吗?

根据安大略省《住宅租赁法》, 租客不能因为公寓被出售给新业主就被逐出。新房东必须遵守原来的租赁协议。在租约内,就算换了业主,租客不必签署新的租约。因此租客应该仔细了解自己签署的租赁协议。
新业主必须遵守安大略省《住宅租赁法》。如果他们想驱逐房客,则需要一个合法的理由,而且必须遵循法律程序。

房东可以驱逐对房屋造成损坏的租客?

可以。房东必须向租客发送供一份 名为:“因干扰他人,损坏房屋,太多人聚集而终止租赁的通知”的 N5 表格。
同样,租户不必立即搬出。如果这是租约期间,六个月内他们第一次获得 N5通知,那么他们可以在七天内回应:
• 修复损坏;
• 更换损坏的物品;
• 或者,赔偿房东维修、更换被损坏物品的费用。
如果租客没有及时回应,或者在租约期间多次收到N5通知,房东可以向房东和租客委员会提交”终止租赁并驱逐房客申请” L2 表格。房东和租客委员会可以要求租户赔偿损失,甚至履行驱逐。

房东可以驱逐骚扰他人的租客吗?

是的, 安大略的房东可以驱逐骚扰他人的租客,例如,大声播放音乐和开太多派对。
根据所在物业,房东可以向租客发送两种通知:
• N5 表格:”因干扰他人,损坏房屋,太多人聚集而终止租赁的通知”
• N7表格:”导致租赁单元或住宅区严重问题而终止租赁的通知”。
但是,租户不必立即搬出。他们有选择。如果这是租赁期六个月内他们第一次获得 N5 表格,他们可以在七天内停止表格中所列出的问题而继续租约。
如果租客屡教不改,多次获得N5通知,那么房东就可以向房东、租客委员会递交L2表格来申请终止租约和驱逐租客。

房东可以驱逐违法乱纪的租客吗?

是的,房东可以驱逐从事非法职业或危险性较高的租客。前提是,房东必须向租客发送被称为”因非法行为或瞒报收入结束租约通知”的N6表格。
在通知中,房东需要详细描述租客的非法行为,可以包括任何严重,或可能会对物业或居住在该物业的其他租客产生负面影响的行为。例如,他们可以声称租客:
• 制造、贩运或拥有毒品,意图贩运毒品;
• 或经营非法业务;
当然,租客不用马上搬离。租客可以尝试与房东解决问题。但是,如果租客忽视房东的通知,也没有对房东提出的问题进行回应,那么房东可以继续向房东和租客委员会(LTB)提交一份名为”申请终止租约并驱逐房客”的L2表格。随后,房东和租客双方必须参加听证,房东和租客委员会讲针对问题进行裁决。

驱逐记录会显示在个人背景调查报告中吗?

驱逐不会出现在背景调查中。例外是, 如果访客因违法遭到刑事指控,那么驱逐可能会显示在背景调查中。

租客收到听证通知和L1表格后应该怎么办?

通常租客收到听证通知和L1表格的原因是欠租。因此房东和租客委员会安排了听证会,并根据租客、房东双方的陈述进行裁决。但是,租户不必立即搬出去,他们可以:
• 支付他们欠租;
• 与房东一起寻找解决方案,如制定还款计划。
如果租客拒绝支付欠租,也没有与房东达成协议,那么他们两人都必须参加听证会。

参加听证会前应该做什么?

一旦房东、租客双方被通知参加听证会,接下来需要做的是收集向房东和租客委员提交的证据。请记住至少制作三份副本(房东和租客委员、房东、租户各持一份)。文档、照片、数字证据、收据都可以作为证据。另外,如果有证人的话,也可以请他们到房东和租客委员获得传票。
准备好证据后,还需要准备发言,如何陈述事实经过。

听证会会发生什么?

房东和租客委员会 (LTB) 的听证会的形式分两种:现场或者在线。听证会是房东、租客双方提出驱逐理由,或者拒绝驱逐理由的机会。建议大家以书面形式保留所有内容,并在听证会上做笔记。
房东:
• 必须证明驱逐租客有法律依据;
• 可以提供证据和/或证人。
租客:
• 可质疑房东向房东和租客委员会的真实性(基本上与普通法庭类似)。
• 可以解释为什么他们觉得不应该被驱逐;
• 可以提供证据和/或证人
听证会结束后,房东和租客委员会根据房东、租客的陈述和证据做出判决。

房东没有驱逐令,但要驱逐我,怎么办?

遇到这种情况,租客应检查您是否受安大略省《住宅租赁法》的保障。在安大略,大多数租客受到 RTA 的保护,但有些却不在范围内。如果您不在安大略省《住宅租赁法》保护范围内,您的选择是有限的,应该寻求法律帮助。
如果你受安大略省《住宅租赁法》的保障,那么房东必须遵循合法驱逐程序,从 房东和租客委员获得驱逐令后才可以驱逐租客。因此,房东不可以强行把租客赶走。
作为租客,你可以让你的房东知道,没有合法驱逐令随意驱逐租客是违法的。

最后,对于房东、租客来说,驱逐从来不是一件让人高兴的事。如果不得不面对这个问题,那么请根据当地法规来进行。

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