​经过多人抢房、低利率等热搜词的轰炸，加拿大主要房地产市场，多伦多、温哥华、蒙特利尔等地并没有出现很多人期盼“房价跌20%”。 目前是时候开始考虑2022年的房价走势了。不管是对于投资客还是刚需购房者，房价的走势直接关乎财产，或者未来是否有机会走上“人生巅峰”。 针对2022年加拿大房地产市场走势，各方面都有不同的意见，但影响走势的主要原因无非是：供求关系、环境和政策。大环境来看，土地供应有限，开发商对投资决策的日渐谨慎和建筑成本上涨决定了房产投资回报率低，房屋可负担性问题可能日渐严重。 在房产投资类型方面： 出租——在投资前景中排名靠前的有两类租赁住房：适合中等收入的公寓和1房出租公寓。1房公寓不仅适合个人，也适合小家庭，投资门槛低，需求量大。此外，由于办公地点的改变和人口迁徙的动向，混合用途模式的社区可能引发需求。 办公——CBRE的数据显示，尽管2021年第二季度加拿大A类办公楼空置率从年初的12%升至12.6%，但加拿大仍拥有北美最紧张的办公市场。重返办公室的到来和人才争夺战日益加剧对恢复办公楼需求有正面意义。2022年总体空间要求可能保持不变。在投资前景中，医疗类办公室用地看好。 零售——疫情后期的零售逐渐恢复对商铺地产说是一个好消息。但由于在整个疫情期间人们购买行为从线下转向线上的改变可能会影响商铺租赁市场。好在，由于人类本性、零售的本质不变，租赁店铺的需求有可能会朝“共享”，或配合电子商务发展。此外，药类商铺租赁前景看好。 仓储——由于电子商务的快速增涨，以及有限的供应，工业房地产市场强劲，仓储或再次成为2022年最有前景的投资方向。根据Colliers的数据，2021年第二季度整个加拿大仓储可用率仅为2.3%，促使租金上涨。再加上低利率很有可能会激发工业地产买卖。目前市场上昂贵的多层工业地产问津者不断，前景良好。 下面是加拿大10大城市房产市场的看点。 1 温哥华 Vancouver 卑诗省是疫情期间人口流入最大的省份，而温哥华绝对是整个加拿大最值得关注的地产市场。鉴于温哥华强劲的经济前景、人口虹吸力和充裕的资本被广大地产投资者看好。 根据加拿大企业联合会（Conference Board of Canada）预测，温哥华2021年GDP增长4.9%，2022年将增长3.7%。由于低利率刺激了被压抑的需求，大温哥华地区房产市场交易活跃，租赁需求也很健康。尤其在2021年六月份，温哥华租赁市场上竟然出现了 “一房难求 ” 的现象。 此外，从2021年的温哥华地产市场中可以发现明显的代际财富转移的迹象。加拿大统计局数据中显示，温哥华人口统计区域有38%的1卧室住宅销售是非市场交易，基本上也就是家长给孩子买房。所以说，“只有中国人给孩子买房”、“让父母买房可耻”是非常片面的，上车时机只有那么几个，而且站在家族的角度，购置物业无非是整个家族资产扩大的一个举措而已。 但推动温哥华房地产的不仅仅是住宅市场。与加拿大其它地方相比，温哥华工业市场特别强劲，2021年第二季度温哥华地区的工业空置率创下了0.7%的历史新低。强劲的需求，加上土地极限，推高了房价。相对于加拿大其它地方正在面对大量空置办公室，温哥华因为强劲的就业需求办公空间空置率一直很低。 综上所述，经过疫情的考核，温哥华资产的稳定性有目共睹，总结一下就是：1卧室住宅刚需、工业、办公地产齐进。 2 多伦多 Toronto 大多伦多地区经济受疫情影响要比大温哥华地区严重。幸运的是，大多伦多地区房地产市场将继续借助电子商务的东风。因此，仓储空间绝对是大多伦多地产界No.1刚需。在2021年期间，大多伦多地区除了呈现多人竞价购买民用住宅外，更狂热的是多个租户参与竞价争夺仓储空间。尽管市场新增供应量增大，但大多伦多地区的工业空间供应率在2021年第二季度降至1%的历史低点。除此之外，大多伦多地区民宅房价大概率是继续高企，理由是供应不足，尽管有约9万住房在建设中，但一时难解燃眉之急。 2022年，大多伦多房地产市场主要的看点是“新房建设搭配廉租房”政策。这一政策不但体现了当地住房负担问题或将持续，也是1室出租房源热需的信号。因为随着国门的开放，移民、留学生涌入的人数增加，加上拥有房屋的门槛较高，租房需求也就摆在眼前。 总结一下就是：仓储用途工业地产、1卧室住宅齐进。 3 蒙特利尔 Montreal 央行预测，2021年蒙特利尔GDP增涨6％。 与其它城市一样，蒙特利尔的经济正在复苏，但蒙特利尔房地产市场压力较大。首先是民用住宅方面，独立屋、联排别墅和市中心公寓市场表现良好。但蒙特利尔在2021年初引入了“要求开发商将新建筑20%用于社会、经济适用房和家庭住房”的政策，此举可能影响开发商动力，从而减少（减缓）房屋供应。幸运的是，2021年大蒙特利尔地区有大约10000套租赁用新房竣工，配合Réseau轻轨的建设，供应面、投资面还是在的。 此外，大蒙特利尔地区办公空间空置率很高9.2%（第二季度)，好在商铺租赁中新增加了需多非传统业（医药类）承租商，以及工业仓储空间的强劲需求为整个地产环境增加了些兴奋点。 4 卡尔加里 Calgary 根据加拿大企业联合会（Conference Board of Canada）预测，卡尔加里的GDP继去年下降5.7%之后，预计2021年将增长5.8%，2022-25年的平均增长率为2.9%。 经过一段时间的挣扎、潜伏，卡尔加里重新燃起了乐观情绪，这要归功于当地经济的多元化发展和油价的上涨。 在民用住宅方面，卡尔加里的房屋基准价较去年增涨8%，独立屋相对紧张，而且卡尔加里人口增涨较快，着实为民宅市场注入一剂强心针。但2022年卡尔加里地产市场远不及温哥华、多伦多，还是以维稳为主。 在办公空间方面，卡尔加里的空置率很高，地方政府甚至打算将市中心办公空间改成民用住宅，足见其不景气。 5 渥太华 Ottawa 根据加拿大企业联合会（Conference Board of Canada）预测，渥太华GDP在2021年将增长3.8%。利好面是，渥太华不仅在科技领域创造了很多就业机会，而且轻轨交通计划的第二阶段正在进行中，从而为公寓和租赁地产开发开辟了机会。 但在办公空间方面，渥太华的空置率还是很高7.7%(2021第二季度），需要时间进行调整；在工业地产方面，虽然渥太华对电子商务和分销公司的需求很大，租金不断上涨，但由于资金问题，投资者入市并不那么积极。 6 哈利法克斯 Halifax 根据加拿大企业联合会（Conference Board of Canada）预测，哈利法克斯2021年GDP增长4.9%，明年增长3.7%。 虽然国际移民在疫情期间有所下降，但省移民提振了住房市场，再加上本地人口增涨率，使该地区临着租赁、住房供应不足的压力。此外，由于政府也正在着手改造城市基础建设，增加公交快线和轮渡服务等。因此，长远看哈利法克斯在民用住宅方面还是有前景的。 鉴于哈利法克斯极低的工业地产空置率3.1%(2021第二季度）和极高的办公地产空置率26.7%(2021第二季度），2022年哈利法克斯整个地产市场可能喜忧参半。 7 温尼伯 Winnipeg 根据加拿大企业联合会（Conference Board of Canada）预测，到2021年，温尼伯的GDP将增长4.6%。 整个民用住宅方面，由于国门的开放和移民的涌入，加上1室公寓明显供应不足，这些因素将推动2022年和2023年公寓项目开工。现在正在建设的项目中，有一座40层高的住宅公寓楼被誉为多伦多和卡尔加里之间的最高建筑，或将成为市场上的“定海神针”。 在办公空间方面，温尼伯的办公空间空置率为11.8%(2021第二季度），而温尼伯的工业市场非常强劲。因此，2022年，温尼伯整个地产市场活跃、稳定度要好于哈利法克斯、渥太华。 8 埃德蒙顿 Edmonton 根据加拿大企业联合会（Conference Board of Canada）预测，到2021年，埃德蒙顿的GDP将增长6.4%。 民用住宅方面，埃德蒙顿的新建筑开工量正在增加，其中一个原因室，埃德蒙顿人口增涨迅速。 办公空间方面，虽然埃德蒙顿的办公地产交易略有恢复，不过空置率仍高达18.4%(2021第二季度）。 工业地产方面，埃德蒙顿仓储租赁比较强劲，但2022年也不是埃德蒙顿的房产大年。 9 魁北克 Quebec City 尽管根据加拿大企业联合会（Conference Board of Canada）预测2021年魁北克GDP将增长5.6%。 民用住宅方面，虽然魁北克正在努力发展有轨电车等城市基础建设，但由于受疫情影响（二手房交易几乎停止），以及新建筑项目开工量不足，预计2022年魁北克房产市场不会有很大的改善. 10 萨斯卡通 Saskatoon 尽管根据加拿大企业联合会（Conference Board ...

穷忙族来自英文单词“Working Poor”，原意是指那些薪水不多，整日奔波劳动的人。简单来说就是，发了薪水，交了房租、水电煤气费，买了泡面和蔬菜，看看卡上的工资……所以要省钱，要智慧地省钱。 在加拿大租房的小伙伴都知道，不管你在温哥华还是多伦多，房租是所有日常开销的最大头，那么有没有可能从最大的一笔花费中省下钱呢？ 学会下面7种省钱大法可以帮助你每月至少省下$100+！ 索引 1. 精简租房 2. 与家人同住 3.与室友合租 4. 商议租金 5. 选择性价比更高的社区 6. 计算公共事业费用 7. 税务减免 1. 精简租房 节省房租的最简单方法之一就是换租一个较小的房子。例如，如果你现在独享一居室公寓，不妨换一套迷你单身公寓，或者从比较昂贵的地段换到相对便宜的地段，省了钱不说，还可能租到更大的房子。 其实加拿大的单身公寓（studio）的居住功能性与一居室公寓非常相似，只要稍作安排，完全可以住得非常舒适。 再则，如果你是与室友分租两居室，想要省钱得话也可以考虑租一套一居室的套房，把客厅改成第二间卧室，这样可以省下不少钱。 >> 点击推荐阅读: 温哥华、多伦多生活成本比较 2. 与家人同住 在温哥华和多伦多等房租相对昂贵的城市，很多情侣为了省钱会搬到一起住，这样比两人分开租一套迷你公寓要划算很多。 另一种选择是和兄弟姐妹一起租房，或者干脆搬回家住。 3. 与室友合租 租房省钱大法中的最常见的是找一位室友一起分担住房和水电费。 让我们算下： 根据加拿大智能租房平台www.liv.rent 2021 年 5月大多伦多租金榜，一套一居室公寓平均租金为 $1,765/月 。 而一套多伦多市中心三居室公寓平均租金为$2694/月，如果你能找到小伙伴合租，那么你每月的租金花销约$900，几乎省下一半的租金。 >> 点击推荐阅读: 大多伦多地区地铁周边平均租金 4. 商议租金 节省房租的另一个方法是“讨价还价”。 你如果发现你现在住的单位比同等地段，同等房源租金要高，那么你就可以与房东商议调整租金（关注liv.rent公众号每月初租金排行榜，了解当月租金情况）。 房产专家Klaus Rode指出，与房东商议租金的关键有三点：优秀的租房历史、合理的价格、理智的抉择。例如，你向房东提出每月减免$200租金，但最终得到了$100/月或$50/月的折扣，这就是一个胜利。此外，如果房东同意不涨租金也是不错的。 而讨价还价的最关键的部分其实是租客本身，如果你长期按时支付租金，又能把租住单位维护的很好，那么光凭这两点就是讨价还价的资本。 5. 选择性价比较高的社区 不管在中国也好，在加拿大也好，离市中心越近，房租就越高。 从下面加拿大智能租房平台www.liv.rent发布的 2021 年 4 月大多伦多租金报告来看，如果想在房租上省下一笔，不如考虑搬到远离市中心但交通方便的社区。 像士嘉堡、布兰普顿都是租金相对便宜的地段。 如果想要租在地铁沿线，请点击阅读： 多伦多租房: 4条地铁、7条列车沿线100+站点租金详情大温哥华租房: 3条天车53站沿线租金全风向 >> 点击推荐阅读: 如何在多伦多租到便宜的房子? 6. 计算公共事业费用 在加拿大租房，有些出租单位租金是包含公用设施费用的。 例如，在多伦多租一套一居室公寓每月租金约$2100，房租还包暖气、热水、电和上网（$200+)，类似的单位，但不包公共费用的租金为$1,900/月。 很多人可能觉得选择包公共设施费用的租赁单位比较划算，但是如果你有非常便宜的上网套餐，其实水、电、天然气加起来不过$70-80 ，选择不包公共费用的租赁单位更为划算。 Some rental units include utilities and some do not. It's a good idea to try and do the math to compare the costs of both options. Depending on your lifestyle, the size of the unit and the city ...

在租房时每个人的想法肯定是：即便宜，又要好。所以，租客们各个都是“拼刀刀”上身，想尽一切办法省房租来减轻支付压力。 其实，和房东谈房租砍价和商务谈判一样，展现诚意、秀支付能力、情感攻势等都可以用在和房东谈租金砍价的过程中。 所以如何谈租金就成了每个租客必须要掌握的技巧。 有人说：“租房不是买菜，与房东协商租金可能么？” 可能？不可能？试试才知道！很多第一次租房的新手或许还没有意识到，房东所列出的价格实际上可能是谈判的起点。 当然，房东也有可能不接受讲价。尤其实以前一到开学季、毕业季，房屋租赁市场热火朝天。多伦多市场上一度出现几个人加价争一个房源现象。 但疫情期间房屋租赁市场不景气，租客不妨承这个机会与房东进行租金谈判，说不定能省下一大笔呢。 什么时候才是与房东商议租金的最佳时期? 如何与房东商议租金: 1. 提出合理的租金减免 2. 了解租房市场 3. 商议其它优惠 4. 良好的沟通 5. 专家建议：与房东商议租金减免的重点 什么时候才是租金商议的最佳时机？ 兵法里面，时机非常关键。在《孙子兵法》原文当中说的是天时。比如出征打仗的时候，讲究一个时机，比如冬天下着大雪，天寒地冻，这个时候肯定不适合出征。 下面三个就是与房东进行租金谈判的最好时机： 搬入之前租约快要到期时租约到期后，自动转到按月支付租金 1. 搬入之前 搬进公寓之前是谈判房租的最佳时机。象温哥华、多伦多这样的城市，一旦房东接受了你的房源申请，并带你看过房后，证明房东对你的个人情况比较满意。这个时候就是最好的谈判时机。 租客可以以自己优秀的信用记录、工作收入等优势来与房东讲价。如果有幸获得折扣，哪怕是$50/月，一年下来也节省了$600。 而且，通常看房后，房东也大致对租客有了一定的了解，不出意外的话，绝大多数房东是可以接受合理范围的讲价的。 2. 租约快要到期时 在加拿大租房，一旦你的租约到期，就会自动转成按月支付的“开放”租约，同时也是房东可以涨租的时刻。 因此，如果租客在过去的一年中与房东相处愉快，就要在租约快到期的时候掐准时间与房东讲价。由于寻找租客的过程劳心劳力，大多数房东都愿意与租客续签一年租约。至于租金么，其实如果房东不加价，已经是非常不错的结果了。 3. 租约到期后，自动转到按月支付租金 如果你的租约已经到期这并不意味着你必须离开出租单位，因为你的租约会转成按月支付租金的形式，但你仍有机会与房东讲价。 如何讲价？ 1. 提出合理的租金价格 讨价还价的确可行，但也不是"狮子大开口"一下子减免$500/月。 了解市场，提出合理的降价是成功的第一步。就跟商业谈判一样，完美的结果总是保障了谈判双方的利益。 现实中，要求5%至10%的折扣是合理的。按租金是$1600/月来计算, 扣除10%的折扣后，每月租金为$1,440；扣除5%的折扣后，每月租金为$1520。如果房东接受了你提出的5%的折扣，之后成功续签一年租约的话，一年内可省 $960 。 *专业提示：在开始谈判之前，你必须掌握租房行情。登录www.liv.rent博客，查看大温哥华、大多伦多、蒙特利尔各大城市每月租金统计报告。 2. 了解房屋租赁市场 不管什么市场都脱离不开供需关系，租房市场也一样。如果你不了解加拿大租房市场定价，不妨登录加拿大智能租房平台www.liv.rent，按地区检索房源。有的时候你会发现在同一小区，同样房型的价格竟然会有$100-$200的差异，这就可以作为你讨价还价的依据。 举例，下面视频显示的就是在 www.liv.rent 上，本拿比市Amazing Brentwood地区查找同一栋大楼内不同出租单位价格的步骤。 在上面视频中，大楼内有很多出租公寓，有一套一居室公寓的租金为$1,800，而有一些相似的出租单位叫价$2,000/月，那么这个差价$200就是你讨价还价的依据. 3. 要求更多优惠 虽然与房东商议租金的最终目的是降价，但除了租金之外，租客还可以要求房东对其它项目进行让步。如，减免停车费和储物间的费用，或者允许饲养宠物等。 疫情期间，一些城市涌现出了大量空房，如果这时候租客以一年租约的条件向房东提出一个月租金减免也是非常常见的。每个房东都想将房子长租出去来获得稳定的收益和减少出租的麻烦，如果租客能够长租，往往能获得租金上的优惠。 >> 点击推荐于都: 2021 多伦多、温哥华租房优惠汇总 4. 优秀的承租人 不管市场如何，优秀的承租人本身才是挑战房租的根本。 什么样的承租人最受房东青睐呢？ 无外乎是拥有良好的信用记录、足够支付租金收入证明和过往房东的推荐的租客。 在加拿大智能租房平台 www.liv.rent 上， 承租人需要填写个人姓名、联系方式等基本信息建档，并上传自己的ID、工资证明等文件来通过“真实承租人”验证。 当承租人申请某个房源后，房东可以通过承租人档案了解承租人的基本情况和信用记录。拥有良好记录的承租人自然会受到房东的青睐。 此外，饲养宠物的承租人可以上传宠物照片，填写宠物种类、接受的训练，让房东有所了解。 5. 良好的沟通 如果您希望谈判顺利进行，请不要一开始就以“互相伤害”的方式来达到自己讨价还价的目的。例如，有些租客喜欢揭房源的各种短，其实这样只会给房东带来一个“挑剔”的印象。不如砍出$100/月左右的“温柔一刀”，让房东也容易接受一些。 *专业提示：为了防止出尔反尔，加拿大智能租房平台www.liv.rent的聊天界面可以保留您与房东的所有聊天记录。 6. 专家建议：与房东商议租金减免的重点ion 有人要问：“我已经签完租约，还搬进了公寓，我还有机会与房东协商租金吗？” 答案是：你可以。 针对这个问题，温哥华、多伦多两地租房专家Klaus Rode 说：“如果租客与房东享出比较愉快，不妨直接提出。关键是要明确自己愿意继续租房的意愿和提出合理的价格。此外，租客还要考虑搬家的成本，因此谈判结束后获得$50-$100/月的租金折扣，已经是赢了。” 以下是向房东提出租金减免对话的要点： - 没有迟付租金的优秀表现； - 市场平均租金； - 对租住物业的爱护； - 希望与房东建立长期、友好的租赁关系。 最后，也就是重点。 租房如何谈租金是租房族必备的技能，在砍价时注意掌握分寸，只要真诚，房东都会体谅的。租房最重要的是开心，如果遇到不好的房东就果断放弃，如果是遇到善良的房东，即使不砍价又何妨呢？

Global News近日发布了一篇名为《加拿大房价与收入比》的文章，指出“理想”的购房标准是：房价是收入的四倍或者以下，但随着房价的提升，“理想”已经逐渐脱离现实。 同时，Global News举出了来自加拿大统计局的“40年加拿大房价与收入”的数据走向。 从上图中可以看出：2020年加拿大全国平均房价是家庭平均年收入的7倍多，从2008年开始，加拿大平均房价就已经超过了收入的4倍(就算倒退13年，很多人还是买不起房）。 上图是温哥华40年收入和房价比。2020年温哥华平均房价超过家庭平均年收入的10倍（低于2016年的12倍，与2010年时相仿）。如按照“房价是收入的4倍或者以下”，40年前大家都已经开始买不起房了。 上图是多伦多40年收入和房价比。2020年多伦多平均房价约家庭平均年收入的10倍。多伦多房价相对比较温和，但从2000年开始房价就破“4倍”，一路上扬。 上图是渥太华、蒙特利尔40年收入和房价比。2020年两地房价约家庭平均年收入的6倍。 有人要问，在加拿大有没有符合理想房价收入比的城市？ 从上图可以看出，加拿大New Brunswick的蒙克顿，房屋价格相对可“负担”。2019年，当地平均房价是家庭平均年收入的2.5倍。2020年平均房价是家庭平均年收入的3.5倍。还有卡尔加里，目前的平均房价是家庭平均年收入的4倍左右。 亮出精心制作的统计数据后，Global News 给出了2位高级经济专家分析，脱水版是有4点： “房价与收入比”并不是衡量“可负担性”的唯一方法。另一个衡量的方法是，房贷与实际收入的占比； 一旦利率升高，购买潮退场，人们不得不面临房贷增加，也就是借贷成本上升的风险； 房价汹涌上涨是“非常现象”，不可能持续。因此，未来房价会趋于平缓。否则，市场将出现调整，房价将下跌； 就算大城市出现房价下跌的情况也是暂时的，但在人口增涨缓慢的小城市，房价可能会崩盘。 原文链接：https://globalnews.ca/news/7740756/home-prices-compared-to-income-across-canada/ 这篇分析文章中最毋庸置疑的是加拿大统计局数据的准确性，其次不可否认的是 Global News专业的“摆事实，讲道理”的文献结构。 包租姐认为， 但这两位经济专家的总结明显“略低于微信自媒体水平",这篇看似工整的文章有很多槽点。 首当其冲的是“可负担性”。包租姐认为，政府可以反复拿这个“可负担性”做文章（收税），但经济学家不行。 道理很简单，买房不是必须的，买房可以贷款，所以哪里来“可负担性”？ 拿目前加拿大平均房价为$72万来计算，一个年收入10万左右的普通家庭，只要勤勤恳恳工作几年，支付个5%-10%的首付是绝对没有问题的。 而且市场上低于72万的房子有很多。 包租姐亲身为例，包租姐坐标房价最贵的卑诗省温哥华，住的是一栋10+年房龄，面积近1000平方尺的2房/2卫的小高层公寓（带电梯，外观、内在都保养的很好），近日看到邻居以$56万挂牌。 如果一定要“以年收入”全款购买温西千万豪宅来定义“可负担性”，那就有点愧对“12年义务教育”了。 然后，经济学专家批复的槽点在于，“5年后利率升高，人们不得不面临月供上升”的压力。甚至不惜用了“难以负担住房家庭”来举例：“‘if families are house poor … that’s money that they’re not spending on restaurants and vacations and in stores,’ says Mike Moffatt, senior director of policy and innovation at the Smart Prosperity Institute.” 包租姐想说的是，加息对于房贷是固定利息的业主肯定是没有影响的，对于浮动利率的业主来说，其实是月供不变，还款周期变长，极少有直接增加月供的情况。也就是说，“家庭月供上升”几乎是不可能的。而且专家“暖心”地提到“难以负担住房”的家庭一旦月供上升，就会减少其它类似餐厅吃饭、旅行等消费。 专家的大概意思是，人不能只活着，还要生活。 可“难以负担住房”的家庭为什么要买房？ 更幽默的是，专家也提到了“5年后”。 实际上，加拿大的加息周期大概是4年左右，从2010年开始，每当一个加息周期结束，开启新一轮加息周期，房价就会上涨（依此推算，如果按照计划2022年底开始启动加息周期，那么房价将在2023年初出现高潮。） 然后专家的总结陈词：“房价汹涌上涨不可能持续，未来房价会趋于平缓。否则，市场将出现调整，房价或许下跌。” 这和“明天若不天晴，就可能会下雨。”有什么区别？ 大家仔细看下加拿大统计局出具的收入和房价比，统一上扬的箭头，这难道不是房价上涨的表示么？ 40年了，纸币的价值始终追不上房价！ 40年了，一路持续上扬。 40年后，专家面对着加拿大统计局的真实大数据，如何得出了一个“不可持续“的结论？ 专家说了很多，只有最后一个观点是对的：没有人口红利的小城市，房市风险较高。 但这个并不是秘密。 包租姐的意见来了。 透过现象看本质！ 房价的构成是: 消费价格+预期 消费品的价格反映的是当下的市场价值。比如一杯奶茶定价$4.00是正常的。但如果把它定价到$400/杯，除非能喝出钻石，基本没人买了，因为这个标价严重脱离市场。 但房价反应的不是当下的市场价值，还有未来的预期，这个预期有多高，资本给它的估值就可以多高，上不封顶。 就好比亚马逊曾常年亏损，资本仍然趋之若鹜，根本原因就是它给市场传递了超高预期。 如果用“房价收入比”这样的小白思维来衡量亚马逊，它应该是垃圾股无疑了。 所以，作为带有强烈预期属性的房子和家庭平均收入的关系不大，决定它价格的因素关键是预期，还有就是塔尖人群的平均购买力。 拿上海为例，普通房价￥600万起，汤臣一品动辄上亿….. 汤臣一品是普通房价的n倍，和普通家庭收入有半毛钱关系么？ 普通房价和普通家庭收入有一分钱关系么？ 因此，房地产市场的科学结构一直是“低端有保障、中端有支持、高端有市场”。 剔除“保障”，房价和收入比中的“收入”应该是房价和“未来中高阶层收入比”。 世界上住房问题解决最好的新加坡，大部分人住公屋，但商品房仍是全球最贵。 最后，也就是重点。 商品房的定位一直都是高端商品，不是靠家庭平均收入就能轻松购置的东西。因此，加拿大统计局“房价收入比”可以说赤裸裸地诠释了”你越来越买不起”的趋势。 友情提醒：上两期中包租姐预见加币要上涨，目前加币兑人民币已从1:5.12, 涨到了1:5.3！ 加币兑人民币大概在1加币=5.12人民币。一套市价$200万加币的普通独立屋，大约折合￥1024万人民币。如今，1加币=5.3人民币，同样的物业立马要￥1060万人民币，中间差价近36万人民币。 所以，房价跌？不存在的。

加拿大移民部（IRCC）部官宣，将从5月6日起开放9万新移民名额，具体分配如下： 医疗保健、长期护理院工作的临时工作者申请（2万名）；其它一线基本服务临时工作者申请（3万名）；毕业于加拿大指定教育机构的国际留学生（4万名）。 新项目申请将从2021年5月6日开放至11月5日，或者直到名额满员关闭。 申请资格 临时工人需要有加拿大医疗保健行业或其他必要行业至少一年工作经验； 留学生必须在2017年1月以后毕业，并完成8个月以上加拿大高等教育（Post-secondary）课程； 无犯罪历史； 必须熟练掌握加拿大的一种官方语言：英语或法语，最低要求CLB5； 申请时必须在加拿大居住并正在合法工作； 目前持有合法工签，且能持续到移民身份获批。 重大利好的留学生部分，需要强调的是：这4万个名额既不需要工作经验也不需要省政府提名，只要正常从被认可的加拿大高校毕业就能申请。 加拿大全境的合规学校可在联邦政府官网查看，网址：https://www.canada.ca/en/immigration-refugees-citizenship/services/study-canada/study-permit/prepare/designated-learning-institutions-list.html 此外，符合上述规定的加拿大国际留学生和临时工人必须精通一门加拿大的官方语言（英语或法语）。根据加拿大政府官网上给出的定义，英语的“精通”即达到CLB5，换算成雅思（IELTS）即为1个4分（听力）和3个5分（阅读、写作、口语），思培（CLPIP）即4个5分，且语言成绩必须在两年的有效期内。 这个语言成绩是什么水平呢，基本在加拿大会点英语，都能达到这个分。 还有一个重点，申请这个临时移民项目的临时工人，申请时必须身在加拿大，而且正在合法工作。 官宣过后，雅思报名立即爆满！朋友圈有人晒出黄牛雅思考试位置！ ​加拿大这一波“绿卡大放送”的信号有4个重点： 加拿大为了完成2020年拟定的40万移民指标拼了；​劳动力实在不足，利好基本工作的小伙伴；​优惠都是限时的，机会留给准备好的人，拼手速、网速、文件齐全度的时候到了；​楼市将持续火爆。 为什么要说到楼市火爆，因为最近又有自媒体说加拿大房价要下跌20%，其中一个原因就是尚未最终敲定的贷款压力测试的基准利率从4.79%升至5.25%, 包租姐真的非常佩服这些人对楼市深深的恨意。 包租姐就拿专家的算法给大家算下。 ​如果你贷款30万，25年还清，用4.79%作为压力测试级别, 你的月还款是$1709，而如果用5.25%作为压力测试级别,你的月还款是$1788。 但问题是，你的实际利率很可能会低很多，如果是2%，月还款额是$1270。 如果你的实际利率低于3.25%, 用4.79%作为压力测试级别，如果你可以贷款$50万，那么压力测试级别从4.79%到5.25%后，你的贷款额度将降低为$47.7万。如果你的实际利率高于3.25%，那么你的贷款额度不受影响。 由此，其实升高贷款压力测试级别真正的影响并不大，更多是一剂“安慰剂”。 此外，移民政策利好等于购房刚需增涨，对于地产自住和投资需求会更火热。拿到了绿卡难道不登陆么？​既然有需求，怎么会有下跌20%的道理？ 更甚的是，大温哥华都会局发布《2050年都会区》发展规划，规划中明确指出：从2021年到2051年大温哥华地区每年计划迎来3.5万新移民（包括从其它省迁徙过来定居的人士）。 也就是说差不多每年需要1.6万套住宅才能满足日益增涨的人口。 《2050年都会区》发展规划中又将大温分成六个行政区： 巴拉德半岛区（Burrard Peninsula）：包括温哥华、本那比、新威斯敏斯特和UBC大学； ​北岸区：包括北温哥华、西温哥华、狮子湾、鲍恩岛等； 三联市区：包括高贵林，高贵林港，穆迪港，安莫尔和贝尔卡拉； ​东北区：包括皮特草原和枫树岭； 菲沙西南区：包括列治文、三角洲、图瓦森； 菲沙东南区：包括素里、兰里市（Langley City）、兰里镇（Langley Township）和白石。 其中巴拉德半岛区（Burrard Peninsula)非常值得研究，该区包括：温哥华、UBC、本拿比和新西敏这四个城市。因为温哥华（UBC）、本拿比是传统核心区​，新西敏与本拿比如连体婴儿，也就是说这个区是未来人口增涨最最明显的区域。 换句话说，​温哥华、UBC、本拿比和新西敏这四个城市每年可能需要近6000-7000 套住宅才能保证供应。 能够容纳大量人口的住房，独立屋肯定是不可能了，所以公寓或者城市屋是未来的大方向。

天下没有免费的午餐，当然没有免费的租金。在疫情爆发差不多一年的时间，加拿大各大城市空置率攀高，尤其是在温哥华、多伦多，房东们纷纷放出房租优惠，阵容空前，可谓前所未见。 供大于求，目前加拿大租房市场是——租房者市场。 对于房东、物业经理来说，没有什么比空置率更让人扎心的事情。因此，房东必须十八般武艺上身推广出租单位。 对于租房者来说，现在是“淘房”的好时机。 为了帮助大家省钱，下面加拿大智能平台www.liv.rent就给大家讲下在加拿大租房市场上出现的几种租房福利。 索引 租房者市场意味着什么? 什么是租房激励条件? 如何找到优惠出租房源? 多伦多出租优惠 温哥华出租优惠 租房者市场意味着什么？ 故名思意，租房者市场就是倾向租房者的市场。换句话说，供大于求，租房者有更多的选择。 加拿大两大租房市场，温哥华和多伦多目前都属于租房者市场。有专家预测至少在2021年第一到第二季度，租房者市场的情况不会改变。 空置率增加、租金下行，房东和物业经理压力巨大，所以不得不采取一些租金激励尽快把房子租出去 >> 点击推荐阅读: 在多伦多租供需要有多少信用分? 造成租房者市场的原因？ 由于疫情导致旅游业停滞，新移民、国际留学生限制入境，温哥华、多伦多空置率不断升高。 尤其是短租盛行的多伦多受影响最大。有很多Airbnb物业不得不转向长租市场，一时间满城尽是出租房，租金连连下降。多伦多史无前例地跌出“加拿大最贵房租”城市首位。 而原本以长租市场为主的温哥华影响相对较小，租金降幅也不大。 什么是租房激励？ 既然租房是市场行为，激励手段自然必不可少。类似，大家在超市购物经常看到的“买一送一”，“全场八折”。总之，各式各样的无声“竞争”中，万变不离其宗，价格仍旧是C位主打。 对房东来说，让利就是让“租金”。举例，两套租金、地段、条件几乎相同的单位。其中一位房东承诺一个月的免租金。租房者自然会选择最有实际优惠的那套出租房源。 “送租金”和“搬入特价”是让租房者最心动的福利，同时也让房东、物业经理收获大量的申请人，从中可以择优选择。 以下是市场上一些最常见的租赁激励： - 特定时间免租- 新租客搬入优惠- 宽松的宠物政策- 奖金、赠品和折扣 >>点击推荐阅读: 在多伦多租公寓10大注意事项 1. 特定时间免租 你没有看错，许多出租物业现在打除了“送租金”的广告。当然，天下没有绝对白住的房。通常，免租基于一个比较长的租约条件，好象“一年租约，免一个月租金。” 这时候如果你在想是“一个月不付租金”那你就错了。 一般情况下，房东会把一个月租金减免这算到一年的租约中，按月逐减免。不过，象在 温哥华 和多伦多 这样租金昂贵的城市，即使节省一个月的房租也算省下一大笔钱呢。 2. 新租客搬入优惠 “新租客搬入特价”一般是房东给与新租客的福利。它们可以包括： 押金折扣长租约房租折扣特定时间免租 3. 放宽"宠物"政策 在疫情期间，租房市场最大的改观是越来越多的房东愿意接受带有宠物的租客了。一般来说，房东比较愿意接受不带宠物的租客。但是，由于市场严峻，房东在利益和宠物间不得不退一步。 所以，铲屎官的春天来了。 4. 奖金、赠品和折扣 租房市场上的优惠可以说是五花八门，除了租金减免外，还有各种各样的奖金、赠品和折扣。 例如，有些出租单位提供免费泊车和储物间，有些提供已经充值的洗衣卡。此外，有些房东给与租客首几个月租金折扣，其实跟“免房租”相同。 如何找到租金奖励？ 这些租金激励太可了，但是怎么才能有呢？ 搜索租房网站；与房东讨价还价；实地看房； 1. 搜索租房网站 在加拿大智能租房平台www.liv.rent上，可以在房源照片和房源详情中找到房东、物业公司赋予租客的优惠折扣。 此外，如果您使用Craigslist、Kijiji等网站搜索房源，则可以在搜索框中输入"免费"，就可以找到租房优惠。友情提醒，Craigslist是租房诈骗高发站点，要小心租赁骗局。 专家建议: www.liv.rent 拥有强大的房东、房源核验系统，也是加拿大最多真实房源的租房网站，安全可靠。任何疑问，您可以直接在线联系房东或liv.rent客服。 2. 与房东讨价还价 既然是租房者市场，也就是与房东或物业经理讨价还价的最佳时机。 房东或物业经理更可能希望以折扣价锁定拥有良好信用记录的租客。当你通过liv.rent的聊天功能与房东和物业经理联系时，讨价还价就变得非常简单。当然请不要忘了完成你的租客档案，以显示自己的确拥有良好的信用记录和承担房租的能力。 3. 实地看房 虽然说互联网+迫使各行各业向线上转向，但是租赁行业仍然是大部分依靠线下的行业。由于空置率比较高，一些房东和物业经理会在物业前挂上“有空房”的牌子。建议需要租房的朋友到处走走，或许可以发现网上没有的优惠房也说不定。 多伦多优惠出租房源汇总 以下是加拿大智能租房平台www.liv.rent上提供一个月的免费租金的多伦多出租公寓： 注意: 优惠房源非常热门，可能随时出租。请持续关注优惠房源页面更新。 多伦多优惠出租房源 1房/1卫 — $1,443/月 迷你套房 — $1,469/月 Studio — $1,592/月 多伦多1卧室公寓出租 1卧室/1卫 — $1,550 /月 1卧室/1卫 — $1,636 /月 1卧室/1卫 — $1,624 /月 多伦多2卧室公寓出租 2卧室/1卫 — $2,096 /月 2卧室/1卫 ...

外汇局发声！个人进行境外证券、房产投资或将迎来重磅利好。2月19日，国家外汇管理局资本项目管理司司长叶海生在《中国外汇》撰文指出，2021年将研究有序放宽个人资本项下业务限制，修订境内个人参与境外上市公司股权激励计划的管理规定，取消年度购付汇额度限制，优化管理流程。 值得注意的是，文章指出，外汇局将研究论证允许境内个人在年度5万美元便利化额度内开展境外证券、保险等投资的可行性。 对比当前实行的“个人每年只允许兑换5万美元最高额度，同时禁止跨境携带外汇”的政策，2007年以来，外汇局就实施了个人购汇、结汇年度总额的便利化管理措施，个人每年5万美元以内的购汇、结汇凭身份证件在银行直接办理，超过5万美元的，凭有交易额的证明材料在银行办理。 这个信号符合高层“不断研究推出新的优化管理措施，实现金融市场高水平开放”的中心思想。 上一期包租姐已经说了，美国无限量开闸放水，肯定不会淹自己。大量热钱流到中国后，比较容易进入股市或者房市。 但是高层说的是“继续做好‘六稳’、‘六保’， 落实房地产长效机制。 所以说呢，高层既不想股市涨得过高（央行开市第一天回收2600亿元流动性），也不想房价涨得过高。 上一期说的深圳二手房政府估价和上海打击“假结婚购房”都是在持有环节调控房市。 再说，热钱来了捂在家里容易引起通货膨胀。美元在全球奔腾的好处大家心里很艳羡，可人民币国际化不是一朝一夕的事。因此既然来了赶紧分流，哪里来哪里去吧…… 但是一下子全面放开是不可能的（不稳），逐步放开外汇管制是有可能的。 对我们个人投资者又会产生哪些影响呢？ 最大影响就是个人投资港股、美股了。既然资产很容易在全球范围内进行配置，自然少不了房产、债券等投资等。 这也符合“鸡蛋不能放在一个篮子里”的投资定律。 最后想说下为什么“资产保卫战”最安全的做法是配置信誉好的不同货币资产。因为风险来的时候，不会亏太大，资产是一种货币的话的确很危险的。 一生只爱一个人也是很危险的。 现在又很多人看好A股，因为据说中国要全面推行注册制。这个注册制的脱水版是，不管啥企业，只要注册为交易所的会员，理论上都可以上市，对这些企业的选择则要靠投资者自己来判断。 这啥意思呢？眼神不好，智商不够就不要炒股了。 回顾A股历史，2015年那场“天台上站满人”不就是这么闹出来的么。 有个专家说的非常好，2021年投资要注意“逃”，做好套现的准备。大概率是A股在一季度末之前见顶，进入半年的调整。至于四季度能否再起来，要看宏观经济的走势和政策的演变。 回到全球市场，2021年第一季度过去后，全世界疫情逐渐走向尾声。就算美联储在第三、第四季度不加息，回收流动性是肯定的。简单来说，美金要涨了。 专家说的很对。 最后，也是重点。 既然每年换汇限额有望解除，海外资产配置要早点“打前量”。加拿大政局、银行（金融）系统稳健世界第一，所以加拿大房产投资前景也是稳的，懂的入。

人所皆知，投资出租物业会给投资者带来较好的收益，因为购买黄金地段的高质量资产长期持有，即使短期的租金收益不高，用短期的低租金收入换取长期的物业本身的价值。 但是如何选择投资物业？如何让投资利益最大化，学问很多。 无论您是新晋房东，还是经验丰富的物业经理，或者正在计划购买第一栋投资物业，下面这些投资物业经验总结可能会帮到您。 https://www.youtube.com/watch?v=9yg0ruQ8UnM&t=68s 1. 基础：选择投资物业的类型 远离市中心 疫情期间，由于很多企业员工撤回家上班，这种“被迫宅”也让人们萌生了需要“更大居住空间”的想法，所以有很多人以同样的租金在远离市中心的地方找到了更加宽敞的房源。 数据说话： 2020年12月，多伦多市中心以外的地区房租同比上升。 Vaughan/Richmond Hill + 8.5% Mississauga +4.5% 无独有偶，2020年，温哥华市中心以外的地区房租同比上升。 New Westminster +0.5%Coquitlam +1.5% Surrey+0.5% 虽然多方面数据显示人们正在搬离市中心，但包租姐认为，核心区域的优势和稀缺性在投资方面有绝对的不可替代性。房产投资坐标长线投资，短线的那叫“炒”，这是不符合高层中心思想的。因此，就算目前看来远离市中心可能是个趋势，但是疫情过后呢？ 靠近交通枢纽 天车站、地铁站周边15分钟步行画圈范围是硬核投资物业的热点。 到理很简单，租房者的目标大多是：“生活、交通都很方便”，而且疫情终究会过去，当通勤正式恢复，交通枢纽周边仍然是热门租房点。 加拿大智能租房平台www.liv.rent统计了大温哥华天车站周边的租金情况，发现在各天车站终点站附近都有房租洼地。 因此，列治文、本拿比、新西敏、高贵林或素里的房产可能是除了温哥华市以外的投资热门城市。 大温租房: 3条地铁53站沿线租金全风向 加拿大智能租房平台www.liv.rent还统计了大多伦多地区地铁周边的租金情况，结果相似。 多伦多租房: 4条地铁、7条列车沿线100+站点租金详情 大温哥华交通枢纽大多伦多交通枢纽- Waterfront - Broadway City Hall - Langara 49th - Joyce Collingwood - Lougheed Town Centre - Surrey Langley Skytrain (即将开启)- Burnaby Mountain Gondola ( 即将开启 ) - Union - Bloor - Weston - Danforth - Scarborough  >> 点击推荐阅读: 温哥华与多伦多生活成本比较 2. 基础：如何选择合适的租赁物业类型 为扩大投资回报率，当你购买投资物业时必须考虑物业的类型。不管是公寓还是独立屋，都有各自的优势，但投资物业绝大数是以公寓为主。 例如，住公寓的无需雇人修剪草坪，独立屋业主无需缴纳物业管理费。 投资回报率比较 首先我们来比较下多伦多和温哥华不同类型物业的投资回报率。 注：此总收益不包括财产税、保险、维修、维修或空置成本。 来源: liv.rent & zolo.ca 按照上图，投资回报率比较高的是温哥华一居室公寓和多伦多两居室。 周转率 周转率就是出租率，对于房东来说有2个关键词：长租、低周转。也就是说，房子最好永远不用上线，保持一直出租的姿势 房型对租客的影响： 3卧室或者以上公寓和独立屋： ...