近日，温哥华市政府提出一项“自住房改建商品房”房改新政——Making HOME（中产住房选择Housing Options for Middle-Income Earners），允许独立屋的业主在一块标准面积的土地上改建房屋用于出售。这项改革的主旨是解决温哥华日益严重的“住房可负担性”问题，同时兼顾业主、买家、租客的利益。
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朋友圈一时盛传“人人做建商，一栋独立屋改4套”，隔着屏幕都能感觉到大家的心潮澎湃。
那么到底是不是如自媒体所说那样呢？
温哥华市政府Making HOME新政最多允许自建6套房！对! 是6套！
（原文：It would allow existing homeowners to create up to four market homes on a standard lot, provided that two additional below-market homes are set aside as affordable for middle-income households.
链接：https://www.cbc.ca/news/canada/british-columbia/vancouver-housing-program-middle-income-earners-1.5724210
https://biv.com/article/2020/09/vancouver-mayor-touts-new-housing-program-middle-income-earners）
按照新规，如果业主建了6套房，其中4套可以以市场价出售或者出租，2套必须低于市场价出售，让中等收入家庭（年收入$8万-$12万左右）可拥有自己的房屋。
如果业主建了4套房也要有2套低于市场价出售。
Making HOME计划官方网站链接：https://www.makinghome.ca
在Making HOME计划官方网站上，大家可以看到一个实例，就是4个中等收入的朋友抱团取暖，众筹买房，自建小社区。
写到这里先总结下温哥华官方陈词中“自住房改建商住房”新政的优点：
- 对业主来说，可以通过改建房屋获得一笔不菲的收入；
- 对潜在买家来说，可以用更低的成本拥有一套温哥华住宅；
- 对租客来说，增加出租单位有助于租到更便宜的房子。
目前已知的信息还包括：
- 该项政策通过后，先期100栋独立屋开展试点；
- 温哥华市政府将放宽房屋停车位要求、设计、楼面比例密度以及修改其它城市法规，以保障业主顺利建造更加小型的住宅；
- 预计新建房屋高度不能超过原高度；
- 历史建筑和已经出租的房屋不能改建；
- 如果获得议会支持，该计划预计2021年9月正式实施。
包租姐来给大家算笔账。
独立屋屋主，如果不想大动干戈的话，可以改造地下室作为出租、出售单位。也就说现在为了省钱不得不租住地下室的人们将用25年抵押贷款获得地下室终身所有权，然后还需要缴纳地税，这一点非常魔幻。
建造巷道房屋的成本约为常规建造成本的两倍。要建造一个仅600平方英尺的巷道房屋，至少需要$36万，再加上土地的价格，一套600平方英尺的套间预估价格$65-75万。低于市场价差不多$55万/套的话，就是纯亏！
没有土地的人需要购得一块符合温哥华政府停车、区隔要求的地才可以改建商品房。根据计算，大约需要面积位4000尺的一块地才有可能建4套商品房，而目前相同面积的独立屋均价在$250万-$300万左右，建筑成本$200-$300/尺，也就是差不多$100万，那么购置旧屋建新房成本最低$350万，每套约$88万。
问题是4000尺地要满足4套住房，理论上只能建迷你或者小一室套房。若按照$130万/套出售2套，再以低于市场价格$45万/套的价格出售剩余两套，才能收回成本，盈利几率极底。
如果是20年前或者更早时间购得房屋的业主，投资约$100万即可改建5套房屋（1套自住），2套房（大多是一居室）每套约$55万出售，2套房必须低于市场价出售，算$45万/套，总共获得$200万，减去业主原购房成本差不多$60万加上改建费用$100万，大概获利$40万。
但业主如果不花钱改造，直接以市场价卖掉房产，获利可超过$250万。就算业主以大换小，花费$100万可以买到全新的高档宽敞2居室公寓（温哥华市面上有很多楼花低于80万），更无需与其他房客挤在 一起，又剩下$150万不香么？没有重盖的理由。
土地所有权将如何计算？房东改建费用哪里来？如果改建成小高层的话，共管物业管理费如何计算？如何解决增加的停车和交通问题？
综上所述，温哥华市长提出的这个议案表面上“看上去很美”，实际上就是幻想扩大业主人数增加税收，还暴露了卑诗省多年房市调控无效的短板，而房价高企的真正原因——地价、税收、许可等全部掌握在政府手里，却阒无人声。
温哥华市议员中有一位“住房圣斗士”叫Jean Swanson，几次声明指出要解决住房困难就要“远离建商”，现在温哥华市长的提倡自主建房，人人做建商。不知道这位Jean Swanson又什么看法？
更值得注意的是，此房改新政假借中产名义，其实完全罔顾中产家庭需求。因为正常情况下，中产基本都是组建家庭或者想要改善家庭环境的年龄。局促的一房套间只适合单身狗，远远不能满足家庭需求。
那么温哥华市长为什么要言之灼灼？
道理很简单，把积弊已久的“硬骨头”花样翻新就可以画“饼”充“绩”，然后一手搅燃房产市场，拉高房价，增加税收。
走寻常路，买寻常房，包租姐是真爱，跟着朋友圈疯你就输了！
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