加拿大房产市场

2022加拿大10大城市房产市场预测! 4类房型、3大硬核城市有重点

​经过多人抢房、低利率等热搜词的轰炸,加拿大主要房地产市场,多伦多、温哥华、蒙特利尔等地并没有出现很多人期盼“房价跌20%”。 目前是时候开始考虑2022年的房价走势了。不管是对于投资客还是刚需购房者,房价的走势直接关乎财产,或者未来是否有机会走上“人生巅峰”。

针对2022年加拿大房地产市场走势,各方面都有不同的意见,但影响走势的主要原因无非是:供求关系、环境和政策。大环境来看,土地供应有限,开发商对投资决策的日渐谨慎和建筑成本上涨决定了房产投资回报率低,房屋可负担性问题可能日渐严重。

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在房产投资类型方面:

出租——在投资前景中排名靠前的有两类租赁住房:适合中等收入的公寓和1房出租公寓。1房公寓不仅适合个人,也适合小家庭,投资门槛低,需求量大。此外,由于办公地点的改变和人口迁徙的动向,混合用途模式的社区可能引发需求。

办公——CBRE的数据显示,尽管2021年第二季度加拿大A类办公楼空置率从年初的12%升至12.6%,但加拿大仍拥有北美最紧张的办公市场。重返办公室的到来和人才争夺战日益加剧对恢复办公楼需求有正面意义。2022年总体空间要求可能保持不变。在投资前景中,医疗类办公室用地看好。

零售——疫情后期的零售逐渐恢复对商铺地产说是一个好消息。但由于在整个疫情期间人们购买行为从线下转向线上的改变可能会影响商铺租赁市场。好在,由于人类本性、零售的本质不变,租赁店铺的需求有可能会朝“共享”,或配合电子商务发展。此外,药类商铺租赁前景看好。

仓储——由于电子商务的快速增涨,以及有限的供应,工业房地产市场强劲,仓储或再次成为2022年最有前景的投资方向。根据Colliers的数据,2021年第二季度整个加拿大仓储可用率仅为2.3%,促使租金上涨。再加上低利率很有可能会激发工业地产买卖。目前市场上昂贵的多层工业地产问津者不断,前景良好。


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下面是加拿大10大城市房产市场的看点。

1 温哥华 Vancouver

卑诗省是疫情期间人口流入最大的省份,而温哥华绝对是整个加拿大最值得关注的地产市场。鉴于温哥华强劲的经济前景、人口虹吸力和充裕的资本被广大地产投资者看好。

根据加拿大企业联合会(Conference Board of Canada)预测,温哥华2021年GDP增长4.9%,2022年将增长3.7%。由于低利率刺激了被压抑的需求,大温哥华地区房产市场交易活跃,租赁需求也很健康。尤其在2021年六月份,温哥华租赁市场上竟然出现了 “一房难求 ” 的现象。
此外,从2021年的温哥华地产市场中可以发现明显的代际财富转移的迹象。加拿大统计局数据中显示,温哥华人口统计区域有38%的1卧室住宅销售是非市场交易,基本上也就是家长给孩子买房。所以说,“只有中国人给孩子买房”、“让父母买房可耻”是非常片面的,上车时机只有那么几个,而且站在家族的角度,购置物业无非是整个家族资产扩大的一个举措而已。

但推动温哥华房地产的不仅仅是住宅市场。与加拿大其它地方相比,温哥华工业市场特别强劲,2021年第二季度温哥华地区的工业空置率创下了0.7%的历史新低。强劲的需求,加上土地极限,推高了房价。相对于加拿大其它地方正在面对大量空置办公室,温哥华因为强劲的就业需求办公空间空置率一直很低。

综上所述,经过疫情的考核,温哥华资产的稳定性有目共睹,总结一下就是:1卧室住宅刚需、工业、办公地产齐进。


2 多伦多 Toronto

大多伦多地区经济受疫情影响要比大温哥华地区严重。幸运的是,大多伦多地区房地产市场将继续借助电子商务的东风。因此,仓储空间绝对是大多伦多地产界No.1刚需。在2021年期间,大多伦多地区除了呈现多人竞价购买民用住宅外,更狂热的是多个租户参与竞价争夺仓储空间。尽管市场新增供应量增大,但大多伦多地区的工业空间供应率在2021年第二季度降至1%的历史低点。除此之外,大多伦多地区民宅房价大概率是继续高企,理由是供应不足,尽管有约9万住房在建设中,但一时难解燃眉之急。

2022年,大多伦多房地产市场主要的看点是“新房建设搭配廉租房”政策。这一政策不但体现了当地住房负担问题或将持续,也是1室出租房源热需的信号。因为随着国门的开放,移民、留学生涌入的人数增加,加上拥有房屋的门槛较高,租房需求也就摆在眼前。

总结一下就是:仓储用途工业地产、1卧室住宅齐进。


3 蒙特利尔 Montreal

央行预测,2021年蒙特利尔GDP增涨6%。

与其它城市一样,蒙特利尔的经济正在复苏,但蒙特利尔房地产市场压力较大。首先是民用住宅方面,独立屋、联排别墅和市中心公寓市场表现良好。但蒙特利尔在2021年初引入了“要求开发商将新建筑20%用于社会、经济适用房和家庭住房”的政策,此举可能影响开发商动力,从而减少(减缓)房屋供应。幸运的是,2021年大蒙特利尔地区有大约10000套租赁用新房竣工,配合Réseau轻轨的建设,供应面、投资面还是在的。

此外,大蒙特利尔地区办公空间空置率很高9.2%(第二季度),好在商铺租赁中新增加了需多非传统业(医药类)承租商,以及工业仓储空间的强劲需求为整个地产环境增加了些兴奋点。


4 卡尔加里 Calgary

根据加拿大企业联合会(Conference Board of Canada)预测,卡尔加里的GDP继去年下降5.7%之后,预计2021年将增长5.8%,2022-25年的平均增长率为2.9%。

经过一段时间的挣扎、潜伏,卡尔加里重新燃起了乐观情绪,这要归功于当地经济的多元化发展和油价的上涨。

在民用住宅方面,卡尔加里的房屋基准价较去年增涨8%,独立屋相对紧张,而且卡尔加里人口增涨较快,着实为民宅市场注入一剂强心针。但2022年卡尔加里地产市场远不及温哥华、多伦多,还是以维稳为主。

在办公空间方面,卡尔加里的空置率很高,地方政府甚至打算将市中心办公空间改成民用住宅,足见其不景气。


5 渥太华 Ottawa

根据加拿大企业联合会(Conference Board of Canada)预测,渥太华GDP在2021年将增长3.8%。利好面是,渥太华不仅在科技领域创造了很多就业机会,而且轻轨交通计划的第二阶段正在进行中,从而为公寓和租赁地产开发开辟了机会。

但在办公空间方面,渥太华的空置率还是很高7.7%(2021第二季度),需要时间进行调整;在工业地产方面,虽然渥太华对电子商务和分销公司的需求很大,租金不断上涨,但由于资金问题,投资者入市并不那么积极。


6 哈利法克斯 Halifax

根据加拿大企业联合会(Conference Board of Canada)预测,哈利法克斯2021年GDP增长4.9%,明年增长3.7%。

虽然国际移民在疫情期间有所下降,但省移民提振了住房市场,再加上本地人口增涨率,使该地区临着租赁、住房供应不足的压力。此外,由于政府也正在着手改造城市基础建设,增加公交快线和轮渡服务等。因此,长远看哈利法克斯在民用住宅方面还是有前景的。

鉴于哈利法克斯极低的工业地产空置率3.1%(2021第二季度)和极高的办公地产空置率26.7%(2021第二季度),2022年哈利法克斯整个地产市场可能喜忧参半。


7 温尼伯 Winnipeg

根据加拿大企业联合会(Conference Board of Canada)预测,到2021年,温尼伯的GDP将增长4.6%。

整个民用住宅方面,由于国门的开放和移民的涌入,加上1室公寓明显供应不足,这些因素将推动2022年和2023年公寓项目开工。现在正在建设的项目中,有一座40层高的住宅公寓楼被誉为多伦多和卡尔加里之间的最高建筑,或将成为市场上的“定海神针”。

在办公空间方面,温尼伯的办公空间空置率为11.8%(2021第二季度),而温尼伯的工业市场非常强劲。因此,2022年,温尼伯整个地产市场活跃、稳定度要好于哈利法克斯、渥太华。


8 埃德蒙顿 Edmonton

根据加拿大企业联合会(Conference Board of Canada)预测,到2021年,埃德蒙顿的GDP将增长6.4%。

民用住宅方面,埃德蒙顿的新建筑开工量正在增加,其中一个原因室,埃德蒙顿人口增涨迅速。

办公空间方面,虽然埃德蒙顿的办公地产交易略有恢复,不过空置率仍高达18.4%(2021第二季度)。

工业地产方面,埃德蒙顿仓储租赁比较强劲,但2022年也不是埃德蒙顿的房产大年。


9 魁北克 Quebec City

尽管根据加拿大企业联合会(Conference Board of Canada)预测2021年魁北克GDP将增长5.6%。

民用住宅方面,虽然魁北克正在努力发展有轨电车等城市基础建设,但由于受疫情影响(二手房交易几乎停止),以及新建筑项目开工量不足,预计2022年魁北克房产市场不会有很大的改善.


10 萨斯卡通 Saskatoon

尽管根据加拿大企业联合会(Conference Board of Canada)预测2021年萨斯卡通GDP将增长5.4%;2022-25年,GDP平均增长率为3.3%。

萨斯卡通虽然地方不大,但由于人口增涨、移民涌入、房产交易、城市建设相对比较稳定,预计民宅房价会有小浮动增涨。

萨斯卡通办公空间空置率很高。好在,工业地产市场相对强劲,2022年整个萨斯卡通地产市场以稳定为主。


最后,也就是重点。

虽然目前很多城市交易量有下跌的情况,也有很多人坐等房价下跌,但总体房价还在持续上涨,精确地说,目前还有很多城市房价还在上涨。

在经济规律中,城市只有持续发展,人口持续涌入,房价就会持续上涨,反之如抛物线般。这也是加拿大热点城市,温哥华、多伦多、蒙特利尔的硬核之处,每年持续有大量人口的流入,住房需求随之增加,房价保持持续上涨,强者恒强!

此外,楼市调控声势很大,但改变不了住房的供需关系和人们对购房执念。现在人们购房大都是为提高生活质量,所以未来品质好,带有成熟配套的中高端住宅将越来越受欢迎。

还是去年那句话:相信在赛道上同行人仍然是大多数!过了这个非常阶段,市场会再次回归。脑补下大棕熊捕捉三文鱼的场景:棕熊站在瀑布上游的岩石上,等待逆流而上跃出水面的鱼直接跳进嘴里。同样道理,“善猎者,必善等待”。因此,所有持业者,或者想要成为业主的人应该更加倾向于拥抱楼市。

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