一栋独立屋可改6套房出售! 温哥华房改真相

近日,温哥华市政府提出一项“自住房改建商品房”房改新政——Making HOME(中产住房选择Housing Options for Middle-Income Earners),允许独立屋的业主在一块标准面积的土地上改建房屋用于出售。这项改革的主旨是解决温哥华日益严重的“住房可负担性”问题,同时兼顾业主、买家、租客的利益。

www.liv.rent 0费用 真实房源 温哥华公寓出租

点击独家房源:

-> 温哥华市中心学区W1公寓出租 近大统华超市、天车站 短租1个月起

-> 温哥华市中心地标悬空泳池 ARC公寓出租 黄金核心地段

-> 温哥华市中心海景酒店The Westin Bayshore 2个月短租开启


朋友圈一时盛传“人人做建商,一栋独立屋改4套”,隔着屏幕都能感觉到大家的心潮澎湃。

那么到底是不是如自媒体所说那样呢?

温哥华市政府Making HOME新政最多允许自建6套房!对! 是6套!

(原文:It would allow existing homeowners to create up to four market homes on a standard lot, provided that two additional below-market homes are set aside as affordable for middle-income households.
链接:https://www.cbc.ca/news/canada/british-columbia/vancouver-housing-program-middle-income-earners-1.5724210
https://biv.com/article/2020/09/vancouver-mayor-touts-new-housing-program-middle-income-earners

按照新规,如果业主建了6套房,其中4套可以以市场价出售或者出租,2套必须低于市场价出售,让中等收入家庭(年收入$8万-$12万左右)可拥有自己的房屋。
如果业主建了4套房也要有2套低于市场价出售。

Making HOME计划官方网站链接:https://www.makinghome.ca

在Making HOME计划官方网站上,大家可以看到一个实例,就是4个中等收入的朋友抱团取暖,众筹买房,自建小社区。

写到这里先总结下温哥华官方陈词中“自住房改建商住房”新政的优点:

  • 对业主来说,可以通过改建房屋获得一笔不菲的收入;
  • 对潜在买家来说,可以用更低的成本拥有一套温哥华住宅;
  • 对租客来说,增加出租单位有助于租到更便宜的房子。

目前已知的信息还包括:

  • 该项政策通过后,先期100栋独立屋开展试点;
  • 温哥华市政府将放宽房屋停车位要求、设计、楼面比例密度以及修改其它城市法规,以保障业主顺利建造更加小型的住宅;
  • 预计新建房屋高度不能超过原高度;
  • 历史建筑和已经出租的房屋不能改建;
  • 如果获得议会支持,该计划预计2021年9月正式实施。

包租姐来给大家算笔账。

独立屋屋主,如果不想大动干戈的话,可以改造地下室作为出租、出售单位。也就说现在为了省钱不得不租住地下室的人们将用25年抵押贷款获得地下室终身所有权,然后还需要缴纳地税,这一点非常魔幻

建造巷道房屋的成本约为常规建造成本的两倍。要建造一个仅600平方英尺的巷道房屋,至少需要$36万,再加上土地的价格,一套600平方英尺的套间预估价格$65-75万。低于市场价差不多$55万/套的话,就是纯亏!

没有土地的人需要购得一块符合温哥华政府停车、区隔要求的地才可以改建商品房。根据计算,大约需要面积位4000尺的一块地才有可能建4套商品房,而目前相同面积的独立屋均价在$250万-$300万左右,建筑成本$200-$300/尺,也就是差不多$100万,那么购置旧屋建新房成本最低$350万,每套约$88万。

问题是4000尺地要满足4套住房,理论上只能建迷你或者小一室套房。若按照$130万/套出售2套,再以低于市场价格$45万/套的价格出售剩余两套,才能收回成本,盈利几率极底。

如果是20年前或者更早时间购得房屋的业主,投资约$100万即可改建5套房屋(1套自住),2套房(大多是一居室)每套约$55万出售,2套房必须低于市场价出售,算$45万/套,总共获得$200万,减去业主原购房成本差不多$60万加上改建费用$100万,大概获利$40万。

但业主如果不花钱改造,直接以市场价卖掉房产,获利可超过$250万。就算业主以大换小,花费$100万可以买到全新的高档宽敞2居室公寓(温哥华市面上有很多楼花低于80万),更无需与其他房客挤在 一起,又剩下$150万不香么?没有重盖的理由。

土地所有权将如何计算?房东改建费用哪里来?如果改建成小高层的话,共管物业管理费如何计算?如何解决增加的停车和交通问题?

综上所述,温哥华市长提出的这个议案表面上“看上去很美”,实际上就是幻想扩大业主人数增加税收,还暴露了卑诗省多年房市调控无效的短板,而房价高企的真正原因——地价、税收、许可等全部掌握在政府手里,却阒无人声。

温哥华市议员中有一位“住房圣斗士”叫Jean Swanson,几次声明指出要解决住房困难就要“远离建商”,现在温哥华市长的提倡自主建房,人人做建商。不知道这位Jean Swanson又什么看法?

更值得注意的是,此房改新政假借中产名义,其实完全罔顾中产家庭需求。因为正常情况下,中产基本都是组建家庭或者想要改善家庭环境的年龄。局促的一房套间只适合单身狗,远远不能满足家庭需求。

那么温哥华市长为什么要言之灼灼?

道理很简单,把积弊已久的“硬骨头”花样翻新就可以画“饼”充“绩”,然后一手搅燃房产市场,拉高房价,增加税收。

走寻常路,买寻常房,包租姐是真爱,跟着朋友圈疯你就输了!

更多加拿大租房、地产、生活信息,请关注liv.rent公众号(微信ID Liv Rent)

You May Also Like

Toronto renters can save money with these tips.

加拿大租房:7招省钱大法 教穷忙族分分钟省出一个亿

How to negotiate rent on an apartment.

租房必看! 与房东商讨租金的6个技巧

加拿大房产市场: 6大城市40年房价与收入比

Where can you find the cheapest rent in Toronto?

大多伦多8大城市便宜出租房源总结! 租到就是赚到

发表评论

邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注