加拿大政府拟征私宅做公屋 双轨制知否能解决 “可负担性”?

都说房产市场,短期看政策,长期看人口。

先说政策。

加拿大市政联合会 (Federation of Canadian Municipalities) 向加拿大联邦政府请求拨款$40亿加元征地购买22,000套住房作为公住房。购买房屋种类包括:酒店、汽车旅馆、仓库和高层公寓。这些公住房主要惠及对象是无家可归者。

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疫情期间,卑诗省政府花费$7440万加币购两座酒店用于公住房,其中一栋是为生活贫困的女性专用。

疫情让加拿大第一“贵城”温哥华住房问题无限放大,三级政府呼吁人们尽量宅在家,可无家可归的人来说马路就是家,然后凛冬将至……

温哥华无家可归者的的帐篷营地 图片来自网络

想起来就瑟瑟发抖。

面对公住房缺口,最短平快的方法就是购买现有房产,并将之变成廉住、廉租房用途。

其实商品房为一轨,政策房为另外一轨的双轨制在中国、新加坡等地非常普遍。例如,中国公住房典范深圳,当地市政府为了解决深圳市户籍无房家庭与符合《深圳市人才安居暂行办法》的人才这两类群体住房困难而衍生的产品。

深圳市公共租赁住房是由市、区政府直接投资建设或城市更新配建回购以及通过其他途径筹集,面向以上两类住房困难群体提供政策优惠,限定套型面积和租金价格,具有保障性质的出租住房。公共租赁住房不是归个人所有,而是由政府或公共机构所有。

也就是政策配合人口引流。


双轨制到底能不能解决 “房屋可负担性”?

全球住房第一难的香港,在2014年颁布了《长远房屋策略》,其中最主要的举措是在未来十年供应的房屋中,政府房屋供应需占六成。

大温哥华地区人口大概是香港的33%,按照比例,差不多要有占比20%的公住房才能基本解决问题。在寸土寸金的温哥华,政府拿什么来盖这20%的公住房?

所以向公众征屋是可行的,这的确能在短期内解决生存问题,让人们维持基本的体面。

但长远来看,双轨制是否真能解决加拿大100年以来的住房矛盾是个未知数。

第一,政府征房后商品房会减少。奇货可居,商品房身价越来越高;

第二,公住房需求大,队伍排的那么长到底什么时候才能轮到?莫非也要象深圳那样摇号么?从国际经验来看,公住房的排队时间长达5年。就算小王大学毕业开始排队,也要年近30才能排到。

第三,扩大鄙视链。历来只有拿掉社会框架才能实现平等,因此,住市中心的看不上住五环外的,住多伦多的看不上住埃德蒙顿的,商品房的自然看不上住公住房的……

结论,很有可能双轨制最后只能成为矛盾的延续。

还有一个问题非常现实,大家算下:“$40亿加元购买22,000套”,平均每套差不多18万上下,想问在“住房难,难于上青天”的多伦多、温哥华的业主,你们愿意接受这样的价格吗?

远方传来网友的声音:$18万?双倍我收…….

那么什么样的价格才是合理价格?必须是市场价。

其实,加拿大土地征收的相关法律是非常完善的。至于补偿问题,是征收问题的核心,也是土地权利人最关心的问题。加拿大在征收赔偿上适用“公平市场价值”赔偿标准,并参酌征收对权利人生活带来的滋扰和影响予以额外的补偿。

加拿大征收制度在补偿问题上的一个“亮点”就是对因征收而对被征收人的其他土地造成“有害影响”的,政府也应当对征收前后价值下降的部分进行补偿。

举例,老李住的小高层被征收了,政府计划在原老李的地块建比原来楼房更高的高层,住附近的老王发现高层会将自己家风景挡了。老王可以就此要求赔偿。

近期在温哥华就有业主联合斗赢建商的实例。一27楼高层业主发现自家楼前不到100米要造一栋47楼的高层,挡风景,挡太阳,不爽啊!于是星星之火可以燎原,所有业主在市政公听会上群起抵制,竟然高票驳回新楼建造计划。


既然“双轨制”实际并无大作为,到底如何解决住房问题?

liv.rent包租姐之前有一篇文章写的就是一位来自香港的廉租房专家YU先生给加拿大住房问题指了条明路。中国人为加拿大”房租疯”指了一条明路! 温哥华会怎么接?

简单来说,就是鼓励房东将房屋租给低收入的人,赞助单位/政府弥补差价给房东,好比疫情期间的租房补贴。

例如,$1000的房租,租客自掏$200, 赞助单位/政府资助剩余。

更甚的是,这个Yu先生的房改样版中还要求租客参加职业培训尽快成为经济上自给自足的人。

这样一来,不用在“尊贵”地段强行植入“廉租房”,各方面民众情绪较为稳定;

二来,建商不用“委身”建“廉租房”,再也不会出现一栋大楼正面出口是普通住户,背面出口是廉租房住户这种囧态。

三来,合理解决房东和租客的矛盾。房东将不再为空置税发愁,也不再为由于地价高而导致房价、租金高背锅;

四来,“脱贫”的重点不是赞助,而是“职业计划”,尽快让人们踏上工作岗位,参加劳动,才是永久的解决方法。

那么在供应面,我们是否有那么多空置房?

图片来自 Point2Homes.com

有加拿大地产公司针对2006-2016十年间的空屋率进行了调查。十年来,卑诗省有近2/3的地区空屋率出现了上升。其中,西温地区的空屋率上涨了36.4%,北温、列治文的空屋率也都上涨了10%以上。

也就是说个人空屋数、求租需求(为避免缴纳空屋税)都是有的。

$18万征房还是房东、租客都有利的资助式公住房?拭目以待。

最后,也是重点,现在还在犹豫买房的小伙伴要仔细想想了,商住房越来越少,抄底时间月越来越短,五年固定利息只有1.75%,自己的房不香吗?

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