$10亿地王刷屏启示: 温哥华抢地 上海抢人

地产从来就没有小事,加拿大2018年开始横盘,调整的年间,房企群雄逐鹿的“壕”迈少了,但故事没少过。

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朋友圈被加拿大地产名企协平世博集团斥资$10亿加元购得温哥华市中心圣保罗医院地块刷屏。

众所周知,圣保罗医院所处地块位于温哥华“贵圈”Burrard走廊。这是一个能为了山景限高的圈,也就是说住在那里的人早已不“为了生活而单纯地活着”。

Burrard走廊
图片来自温哥华市政府官方网站

整个大温地产史上,只有两块售价$10亿的地块,除了圣保罗医院,另外一块是1.3公里开外的Bentall Centre,4年前也是$10亿出手,轰动一时。圣保罗医院地块比的Bentall Centre的4.9英亩大1.7英亩,价格却相同。

必须指出的是,这些“地王”绝非表面看到的房企“拍一拍”那么随意,因为这个位置极其稀缺,竞争激烈,一旦放出就“动次打次”——也就是带房价蹦跶的节奏。

为什么这么说呢?

我们研究下这块地。

圣保罗医院地块占地差不多6.6英亩地块(30万平方英尺),按照高层容积率6.0来计算,再加上城市建设的限制,保守预计建造面积130-140万平方英尺(周边房价:$2500+/尺)。政府当年估价为$7.84亿加元,而最终售价$10亿,那么我们粗略地用溢价率算下,得出27.5%。

溢价率 =(成交价-土地成本价)/土地成本价*100%

简单来说,溢价率就是土地成交价格超出成本价的部分占有百分比。

溢价率和房价的关系是携手并进的,土地27.5%的溢价率古今中外都属于非常高的。

乘土地市场略显平静的时候刷屏,本身信号意义极强,也为当前房产交易市场注入了一剂强心剂。同时进一步说明房企拿地的逻辑,即新冠肺炎带来的冲击是短期的,整个加拿大房地产市场和基本面没有改变,韧劲依然存在。所以强盘更强,根本不受病毒影响。

看到这里,如果你认为这是一场实力建商的实力收购,你只对了一半。有道是说,“地王”是政府“放出”的信号。

最近,加拿大地产重地有很多信号:

  1. 首次购房买家准入门槛降低。加拿大央行下调压力测试利率至4.79%。这已经是第三次“降压”,利好首次买房买家,一些符合条件的人可以多申请到$4000-$8000加元的贷款。
  2. 主要城市房价继续上涨。加拿大两大房产市场,温哥华、多伦多一片喜报。大温哥华地区,房屋基准价$1,031,400,同比上涨了4.5%,环比上涨了0.6%。独立屋表现强劲,同比上升5.0%。特别是宝云岛和阳光海岸的房产一个月内的平均飙涨7.2%和4.2%!都说温哥华遍地财务自由的人,所以度假物业受欢迎也是理所应当。其它热点还包括:温哥华西区和本拿比的城市屋。

    大家先标记下温西和本拿比,下面我们会再提到。

    然后是大多伦多地区,7月份该地区房屋销量达超过1.1万套,不仅同比上涨29.5%,而且销量创了该月历史最高记录。与此同时,房屋基准价涨到$943,710,同比上涨了16.3%, 也就是一年差不多要涨十多万。
  3. 房企前线抢人。加拿大房产市场经过“大清洗”,外国买家退场,但这并不表明加拿大不欢迎外国人投资。不知道大家有没有发现从5月份开始,谷歌、脸书、微信上地产广告循环回归,单从大温哥华地区的地产广告来看有4个是列治文项目,3个是温哥华项目。此外,还一个温哥华地产展即将在上海举办,强推温哥华二大名企分别位于温西、本拿比的楼盘。

    重点来了,为什么是上海?

    2020年7月,上海新房套均总价暗戳戳涨到720万人民币,又售出了一个天价地王。 后疫情时代,人们强大的改善需求让这购房者更愿意为高品质项目买单。

    围在城里的人想出来,站在城外的人想冲进去。

    高层建议中的内循环一经提出,很多人都认为是“自给自足”,其实最主要的一点是“新消费”。买“拼多多”肯定不是新消费,大家仔细品品。
  4. 人口增涨。虽然说疫情期间航班限飞,有些自媒体说:“加拿大移民数量骤减”,但来自移民专家的数据是“2020年6、7月份,加拿大新移民进入近3万”,预计到2020年底还会有超过5万人进入加拿大,这些都是刚需。

当然了某些自媒体也说过“多伦多的房子会跌60%”,还有什么“美国要崩盘”、“微信要被禁”、“量子读书”、“气功大师”……不要太较真哈。

道理是,房产是国策,经济大动脉。如果房价长期停滞,大家就会推迟买房,内需下降。传说中的“慢牛姿态”才能保持全面稳定,房价至少是跟着通胀的。

另外,地价和房价上涨了,地方政府和开发商都是受益者,地方政府是“地王”的最大获益者,所以上面说是政府放出的“地王”。也就是说政府一不可能希望地价跌,二又希望更多买家带资金稳定市场,所以必须提振。

理论上,疫情期间房地产市场不可能这么快回暖,但房子必须要销出去。这个时候就看谁保持头条的身位。疫情是场大考,大多数中小房企是不可能有实力去一线抢地、抢人的。少数大佬去抢夺蛋糕,或许意味着他们已经提前嗅到了回暖的气息。

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