近日，达拉斯美国联邦储备银行（Dallas Reserve）指出加拿大房产买家无视疫情，“打鸡血”买房。
达拉斯美国联邦储备银行是大名鼎鼎的美联储12家组成银行之一，基本上就是美国金库圣斗士12星座，而雅典娜就是管金库的美联储主席。
这个美国最有影响力的圣斗士公布了一个被称为Exuberance Index（繁荣指数）的数据来分析加拿大地产市场，结论是加拿大房价上涨是被买家“高昂”的消费情绪牵引，言下之意就是加拿大房产买家追求眼前的满足，深陷买买买不可自拔。
根据达拉斯美国联邦储备银行公布的房价与购买指数图，红色的线条是临界值，黑色的过山车线条是加拿大繁荣指数。当黑色的繁荣指数在红色的临界值上面保持五个季度，市场就是活跃市场，而当黑色的繁荣指数呆在红色的临界值上时间过长，就会出现下跌，也就是“盛极必衰，理所必至”。
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2020年第一季，加拿大房产买家全力以赴，繁荣指数上升1.51，超过临界值，较2019年底增长25％，创下了自2018年第二季度以来的最高水平。
而圣斗士的结论是，加拿大房产市场第一季度的提升不代表“真的”活跃，要连续五个季度才是真正的回到活跃市场。
言下之意就是加拿大买家开心的太早。
原本以为，美联储的职责是美金、美债，适当的时候“大撒币”。没想到，它们还操心（眼红）加拿大房产市场。
也可能是因为与美国截然不同的抗疫态度，尤其疫情控制较好的卑诗省，房市交易、租金帅先抬头。而美国圣斗士不知道的是，加拿大人对“房子比工作更可靠”的信念早就根深蒂固。
所以不是加拿大人开心的太早，是美国人对加拿大一知半解。
当然美金还是霸气侧漏的。插播一下，2020年和2021年的关键因素可能是加元兑换美元，预计会跌到$1.40-$1.50:$1.00。加元兑美元的汇率低迷是会增强加拿大的竞争力,温哥华是加拿大出口的重要港口，码头应该会很繁忙。
此外，沙特人誓言要在石油市场上浇注1300万桶石油也会让温哥华和多伦多享受一波便宜油福利，也是因为石油便宜了，所有的东西都会转起来，特别是地产。
那么到底是谁在“打鸡血”买房？
如果你是liv.rent小包总的真爱粉，你肯定知道，加拿大楼市的主要买家绝对不是首次买房的人。
“小到大”置换的人群是主要消费者。
目前，加拿大最贵房产市场的温哥华房市中，城市屋受青睐的程度远远大于公寓。哪有什么起步就买价格相对比较高的房子的操作。所以，再重复一遍，置换是现下房市的刚需。
温哥华房市“排挤”首次购房买家已经好多年，除了房价，不得不提加拿大数一、数二的温哥华房租。
房租和房价的局是这样的。
大家都知道，房租对房价的锚定作用：房价高，人们会选择租房。理论上，需求大就导致房租上升、房价下降；反之，若房价低，原本租房的人会考虑买房，从而推高房价，拉低房租。
但这个是理论。事实上，在温哥华、多伦多一线市场上因为房租高，租客不断伤血，晋级首次购房买家的门槛很高。租金越高，投资面越大，房价始终上扬。
疫情的时刻，网络盛传“加拿大新房开工率很高，房价会崩盘！”朋友圈可能以为建商脑子不好使，赌一把市场承受能力。仔细品一品，草根群众跟身价几百、上千亿的建商对赌…..
呵呵。
真实情况是什么呢？
“地王”项目再现，大温哥华名企热地Metrotown公寓四期、7栋开发项目正式启动，第一期三栋大楼，主楼65层。
名企带头定标，周边房价应声看涨。
所以说呢下面二个理由大家好好想一下。
第一，房价绝大多数情况是由新房的房价决定的，现在开工的工程，基本是2015年左右拿的地，地价还算不高，建商盈利面是有的。关键，新房数量远比存量房少，只要有一些人买得起，就足以支撑这个价格了。然后，新房又是拉动周边存量房的价格的关键因素。房价涨有房子的人自然是高兴的，没买房的人除外……
第二，购买力。一线城市的房子买的不光是房子，还有教育、医疗、工作…….疫情期间一线城市的抗风险能力远远超过三、四线城市，因此资金和人都会流向更具吸引力的一线城市和周边。
在上海坊间流传一句话，来上海就得买房子。为什么呢？
最后总结一下，如果房价下跌，租金下跌，房子失去投资价值。那么房地产税如何开征？国家运行成本仅靠企业税收吗？
因此liv.rent 小包总的观点不变，楼市轮动，大家排队去库存，稳定增涨。从顺序上，温哥华房价“止疯”后，多伦多爆发。现在多伦多房市勉勉强强，温哥华和周边接力。
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