加拿大地王项目开工 买家”打鸡血” 美联储嫉妒到变形

近日,达拉斯美国联邦储备银行(Dallas Reserve)指出加拿大房产买家无视疫情,“打鸡血”买房。

达拉斯美国联邦储备银行是大名鼎鼎的美联储12家组成银行之一,基本上就是美国金库圣斗士12星座,而雅典娜就是管金库的美联储主席。

这个美国最有影响力的圣斗士公布了一个被称为Exuberance Index(繁荣指数)的数据来分析加拿大地产市场,结论是加拿大房价上涨是被买家“高昂”的消费情绪牵引,言下之意就是加拿大房产买家追求眼前的满足,深陷买买买不可自拔。

 房价与购买指数指示图    截图来自Federal Reserve Bank of Dallas
房价与购买指数指示图 截图来自Federal Reserve Bank of Dallas

根据达拉斯美国联邦储备银行公布的房价与购买指数图,红色的线条是临界值,黑色的过山车线条是加拿大繁荣指数。当黑色的繁荣指数在红色的临界值上面保持五个季度,市场就是活跃市场,而当黑色的繁荣指数呆在红色的临界值上时间过长,就会出现下跌,也就是“盛极必衰,理所必至”。

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2020年第一季,加拿大房产买家全力以赴,繁荣指数上升1.51,超过临界值,较2019年底增长25%,创下了自2018年第二季度以来的最高水平。

而圣斗士的结论是,加拿大房产市场第一季度的提升不代表“真的”活跃,要连续五个季度才是真正的回到活跃市场。
言下之意就是加拿大买家开心的太早。

原本以为,美联储的职责是美金、美债,适当的时候“大撒币”。没想到,它们还操心(眼红)加拿大房产市场。

也可能是因为与美国截然不同的抗疫态度,尤其疫情控制较好的卑诗省,房市交易、租金帅先抬头。而美国圣斗士不知道的是,加拿大人对“房子比工作更可靠”的信念早就根深蒂固。

所以不是加拿大人开心的太早,是美国人对加拿大一知半解。

当然美金还是霸气侧漏的。插播一下,2020年和2021年的关键因素可能是加元兑换美元,预计会跌到$1.40-$1.50:$1.00。加元兑美元的汇率低迷是会增强加拿大的竞争力,温哥华是加拿大出口的重要港口,码头应该会很繁忙。

此外,沙特人誓言要在石油市场上浇注1300万桶石油也会让温哥华和多伦多享受一波便宜油福利,也是因为石油便宜了,所有的东西都会转起来,特别是地产。

那么到底是谁在“打鸡血”买房?

如果你是liv.rent小包总的真爱粉,你肯定知道,加拿大楼市的主要买家绝对不是首次买房的人。

“小到大”置换的人群是主要消费者。

目前,加拿大最贵房产市场的温哥华房市中,城市屋受青睐的程度远远大于公寓。哪有什么起步就买价格相对比较高的房子的操作。所以,再重复一遍,置换是现下房市的刚需。

温哥华房市“排挤”首次购房买家已经好多年,除了房价,不得不提加拿大数一、数二的温哥华房租。

房租和房价的局是这样的。

大家都知道,房租对房价的锚定作用:房价高,人们会选择租房。理论上,需求大就导致房租上升、房价下降;反之,若房价低,原本租房的人会考虑买房,从而推高房价,拉低房租。

但这个是理论。事实上,在温哥华、多伦多一线市场上因为房租高,租客不断伤血,晋级首次购房买家的门槛很高。租金越高,投资面越大,房价始终上扬。

疫情的时刻,网络盛传“加拿大新房开工率很高,房价会崩盘!”朋友圈可能以为建商脑子不好使,赌一把市场承受能力。仔细品一品,草根群众跟身价几百、上千亿的建商对赌…..

呵呵。

真实情况是什么呢?

“地王”项目再现,大温哥华名企热地Metrotown公寓四期、7栋开发项目正式启动,第一期三栋大楼,主楼65层。

名企带头定标,周边房价应声看涨。

所以说呢下面二个理由大家好好想一下。

第一,房价绝大多数情况是由新房的房价决定的,现在开工的工程,基本是2015年左右拿的地,地价还算不高,建商盈利面是有的。关键,新房数量远比存量房少,只要有一些人买得起,就足以支撑这个价格了。然后,新房又是拉动周边存量房的价格的关键因素。房价涨有房子的人自然是高兴的,没买房的人除外……

第二,购买力。一线城市的房子买的不光是房子,还有教育、医疗、工作…….疫情期间一线城市的抗风险能力远远超过三、四线城市,因此资金和人都会流向更具吸引力的一线城市和周边。

在上海坊间流传一句话,来上海就得买房子。为什么呢?

最后总结一下,如果房价下跌,租金下跌,房子失去投资价值。那么房地产税如何开征?国家运行成本仅靠企业税收吗?

因此liv.rent 小包总的观点不变,楼市轮动,大家排队去库存,稳定增涨。从顺序上,温哥华房价“止疯”后,多伦多爆发。现在多伦多房市勉勉强强,温哥华和周边接力。

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