大温运联Translink开发地产 天车站沿线房价要飞!

温哥华地产界又双叒叕有新阵式。

大温运联(TransLink)可能试水地产开发。

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这个信号代表温哥华从此不再是一个“村”,正式获得“大城市”实名认证。因为通常当轨道运输部门有动向涉足地产开发,都是城市发展到一定地步后寻求突破土地承载极限可能的表现。

如何解释一个运输部门副业开发地产呢?

很简单,大温哥华地区可以开发的土地有限,可轨交上、天车站停车场或者周边拥有大量熟地储备。

象这种“公共交通为导向”的开发模式,就是以地铁、公交站点为中心,5到10分钟的步行路程为半径,规划一个社区,社区包含居住、商业、教育等功能。“公共交通为导向”模式在全世界范围内很常见,尤其是全世界唯一营利的地铁——港铁,简直就是地球范本。

根据大温市政的说法,围绕轨道交通沿线,通过交通、市政、建商联名,以夹层式投资于地块开发运营,也是实现大温哥华地区《公共交通为导向的住房可负担性》二期计划中的重点。

而这个二期计划是由:TransLink、BC Non-Profit Housing Association、BC Housing、Vancity、 Credit Union、Ministry of Municipal Affairs and Housing、Canada Mortgage and Housing Corporation、The Urban Development Institute共同参与,从名单可以看出这些单位基本都是“有编制的”。

官方文件链接:
http://www.metrovancouver.org/services/regional-planning/PlanningPublications/Transit-OrientedAffordableHousingStudyPhase2.pdf

那么大温运联Translink是否有能力参与地产开发呢?

UBC天车

先看大温运联最近的建造计划:
一,大温天车千禧线西延线百老汇地铁项目将于2020年秋季开建,计划于2025年完工通车;

[重磅]6个新地铁站 2座万人”梦工场” 温哥华房价要飞了!

二,温哥华市议会表决通过,全力支持将天车千禧线的西延长提前从温西的Arbutus街无缝连接至UBC大学校园;

计划已经在眼前,眼下重要的资金。

由于轨道交通的建设运营能够带动沿线土地资源的快速升值,因此土地收益返还及物业开发便成为轨道建造解决资金瓶颈的重要手段。

根据香港地铁公开的财报显示,其主要的利润来源结构是四部分:一是香港铁路及相关业务,占利润比例43%;二是物业开发,占比28%;三是香港物业租赁及管理,占比24%;四是内地及国际业务,占比5%。可见,房地产开发、租赁与管理的利润占比已超过半壁江山。

大温运联是轨道建设专家,可在综合物业开发和运营上的实力肯定是有所缺陷,最后必定引入外部开发商来弥补这一短板。

因此,这是一个联名项目,类似KAWS x Dior、Louis Vuitton x Supreme、Alexander Wang x Adidas Originals……

这个“x”表示翻倍,也就是天铁x红利。

当然了,UBC和百老汇线只是一小部分。

市政、天车、建商各自进场的理由:

大温运联:在天铁站用地上方空间搭建商业中心或者租赁的那位,实现轨道与商业设施、居住无缝对接,通过租金获利,并将收益返回车站基础建设;有偿转让沿线土地使用权,以及轨道交通沿线广告资源开发、轨道交通运营等;

建商:承担地铁线路的土地一级开发,承建租赁目的用房,以换取引入天铁后地价升值和高层建造入场卷;

市政:建商准入、税收、其它市政收费。

简单来说,就是政府批给大温运联运营天车轨道土地,建商承建,大温运联收入反哺基础建设。这样的循环,一方面,减少政府拨款压力,实现自给自足;另一方面,建造“可负担性”租赁目的用房,符合中心思想。

那么天铁周边的房价会不会上涨?

天铁系统大大提高了城市各区位的可达性和便利性,从而赋予了“天铁房”良好的投资价值,这是天铁/地铁驱动周边楼市房价的关键因素。

拿百老汇和UBC天铁来举例,沿线房价涨价公认的有三步:
第一次,地铁规划出炉(2019);
第二次,地铁开始建设(2020);
第三次,地铁正式通车(2025)。

有人提出:“既然政府的目的是填补每年2400套廉租房短缺,和实现“房屋负担性”,那么会不会影响周边房屋租金和定价?”

先来看《公共交通为导向的住房可负担性》二期计划中的粗体字,一般在文件中根据领导要求“放大、变粗”的话都是重点。

减少、消除土地的成本才是住房可负担性的关键。

自大温哥华地区《公共交通为导向的住房可负担性》二期计划

所以政府只能给出土地来解决住房问题。那么城市已经造的密密麻麻了怎么办?天铁上空的垂直领域了解下?

那么经济适用房租金定价呢?

自大温哥华地区《公共交通为导向的住房可负担性》二期计划

图片来自大温哥华地区《公共交通为导向的住房可负担性》二期计划

根据上图,大温哥华地区《公共交通为导向的住房可负担性》二期计划中所建议的“可负担性租金”为$1500/月(木质结构房屋),至于水泥高层的租金为$2800/月。

从这个定性和定价来看天车房的价值没有随着“可负担性”而廉价,保证了建商的利益点和市政地税基本面。

关键就是,不管什么面,全部都是国家队进场的项目肯定只有赢面。

另一方面,从天铁交通的规划设计到建设运营,将涉及装修、工程、钢铁、水泥及等多个相关产业。同时,地铁沿线的房地产热则进一步给各种行业带来丰厚利润和广阔市场。

简单来说,地产市场交易频繁,饭店的营业额也会上升,直接拉动GDP。

这个时候,新的问题又来了:房价会涨多少?

鉴于,大温哥华几大传统市中心:温哥华市中心、列治文市中心、本拿比Metrotown等地区天铁周边很难发现空闲地块,离市中心越远,天铁房价的溢价可能性越高,可以预测UBC延长线附近房价可能有10%-15%的增长。鉴于天车站是一个整体,天铁站沿线25-30公里范围内房价都有抬头的趋势。

点击推荐阅读:
大温哥华租房: 3条天铁53站沿线租金全风向

为什么?

可以在10-15分钟内得到生活、工作所需的地方,集合所有便利,公共交通不是必需品,房价已经够到天花板;相反没有开通天铁站的地方,与天花板还有一定的距离。

30公里是极限,这种范围,上班在市中心,睡觉在不远处是可以接受的,还有真实需求支撑,完全不用担心未来的置换或者变现问题。

综上所述,随着国家队的入场,我们也看到了城市正确的落地姿势,接下来就是起跑了。大温哥华真是后劲十足,值得期待。

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