7月1日起加拿大房贷再收紧! 房价坚挺楼市仍将”越调越涨”

加拿大楼市再传大消息!

加拿大按揭房屋公司(CMHC)宣布,7月1日开始个人房贷新政落地,其中最重要的四项贷款政策如下:

  • 偿债率不超过35%;
    所谓的偿债率,就是偿还的债务(包括房贷,税费,取暖费用和50%的公寓管理费)总和,除以家庭的年收入。这个比率之前是39%,现在不能超过35%。
  • 允贷信用分数不低于680;
    允贷标准从信用分数600分涨到了680分。
  • 不允许非传统来源的首付资金;
    首付款只能是自有或者亲戚赠与,严禁从私人或者地下借贷公司贷款。
  • 最低首付的标准维持5%不变;
    要求首付低于20%的购房者必须向加拿大按揭房屋公司(CMHC)或私人保险机构购买按揭保险。

因此楼市真经里排名第一的永远是政策。


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有人说,CMHC的这波操作后,房票越来越难拿,加拿大房价要跌20%。

几个星期前朋友圈盛传“加拿大房价要跌60%”,这次已经回归20%,明显理智了很多。

不过逻辑上,要靠贷款公司遏制房价是不是天真了一点?

因此CMHC收紧房贷允贷条件理由只有2个:

第一,非常时期,高信用是保障。所以新政提高信用分数,严禁“首付贷“。“首付贷”是指在购房人首付资金不足时,私人或地下金融机构能够为其提供资金拆借。在中国,“首付贷“已经被定性为违规,其实主要就是为了避免楼市有过高的杠杆。也就是说杠杆加的过高,房价如果暴跌,大部分炒房的人就会破产,银行就会有大量的不良资产,甚至影响整个经济体的崩溃,类似于美国的次贷危机。

第二,鼓励购买CMHC按揭保险。这个是CMHC自己的生意,那自然要保的。

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CMHC房贷新政主要波及对象?

首次买房的买家。

言下之意就是“拿不出首付的就不要进场了”。

从CMHC的操作也可以看出,目前房市里的主要买家并不是“首次买房的人”,而是换房的买家。这些买家无论是资金、动机都非常硬核,所以CMHC的房贷新政名义上是收紧,实则是再次清场,对于剩下来的刚需来说,一点都不影响,还剔除了风险性。毕竟稳定才是硬道理嘛!

那么房价会不会因为CMHC收紧房贷而下降?

下面就给大家说一个在温哥华现场踩盘的事情。

最近,本着一颗“主动拉动内需,促进本地消费”的心,liv.rent小包与朋友徐总在高贵林看房。原以为在病毒重击下,竞争买家寥寥无几。没有想到的是,“身体力行,拯救经济”的买家如此之多,徐总连下三个Offer都没有回执。

徐总本以为自己是王者,没想到变成了青铜。仔细一想,抄底的时机,岂有放过之理?“有产阶级”的智商、眼光、实力果然远远高于“键盘亡美”、“键盘预测楼市”的自媒体。

不踩盘说楼市和造谣有什么区别?

徐总是在温哥华买过一套房,这次入场的目的是“换大房”,也就是上述的“纯刚需”,而现在象徐总那样的“经验”买家不计其数。因此,这一场房市博弈非常好看,好比世界杯的八分之一赛,都是明星,当然这波能买到的话的确值得吹爆。

CMHC收紧房贷对房价影响甚小,这一举措主要是对未来房贷风险预警,和采取响应的防范措施,而且还要响应央行的窗口引导,以及配合政府房地产调控的需求,类似与“功守道”。

此外,房市短期评估是个难题,除非“政策通灵”或者“撞大运”。好在楼市的顶也不是由6亿1000元月收入的人们决定的,而是有购买力的群体决定的,这些人代表了国家全球的竞争力,他们购买的城市也代表了当地的全球竞争力。

那么我们就看下加拿大竞争力。

在最新的全球住宅最高的城市排行榜中,温哥华的房价力挫洛杉矶,与北京仅有一个身位的差距。

数据说话,根据大温房产局 (REBGV)报告,2020年5月,大温哥华地区的房屋销量为1485套,和2020年4月份1109套的销量对比,环比销量上升了34%;同比跌44%。

2020年6月大温哥华地区房屋销售数据

但令人惊讶的一点是,尽管销量下跌明显,但房价却坚挺依旧。全大温地区的住房基准价为$102.8万,比2019年5月上涨2.9%,其中城市屋一枝独秀。

看完温哥华再看多伦多。

2020年5月,大多伦多地区房屋销售4,606套,同比下降了53.7%,环比销量上升55.2%。全大多伦多地区的住房基准价为$863,599万,比2019年5月上涨3%。

多伦多$100万的房子一年涨了$3万加币,折合人民币¥156,000(按照5.2汇率),如果摆摊一个月保守能赚¥2000,需要6.5年。

也就是说,多伦多、温哥华一年的房价的涨幅=6.5年摆摊的营利。

而6年前,大温哥华地区住房基准价为$624,000,涨了近$40万加币,折合人民币近¥200万,摆摊需要83年。

也就是说,6年前在温哥华入市的小伙伴,现在白送北上广一套房。

为什么加拿大的房价在病毒面前毫无惧色?经济学的本质是市场供求与价格的关系,销售供给量与需求决定价格。

也就是说,疫情买房的刚需数量没有什么变化,但是卖房的少了,现在有点奇货可居的局面。

简单来说,温哥华、多伦多的房子好比82年的拉菲,当年就产了20000瓶,于是人人想要。结果就是,非但酒价上天,连瓶子都能卖大几千。

最后,房价的走向有很多种因素,科技、人口或者城市化扩张。归根到底,生活的必需品和服务都在温和上涨,房子是必需品,也包含各种服务,所以……是不是觉得要好好规划下?

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