什么是Strata? 有必要加入业主委员会么?

在日常生活中您可能经常看到Strata这个词,很多人说只有在公寓才有Strata,那么这个概念到底对不对呢?

Strata就是土地所有权的一种形式,中文译成“分契式所有权”。简单说就是一块土地的所有权由多个业主共同拥有。

Strata 物业管理

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在温哥华最典型的Strata是公寓,但是联排别墅、双拼屋,甚至独立屋都有Strata。

如何理解公寓的Strata呢?也就是所有业主都拥有这栋楼所占据的土地的一小部分产权,但是这些小产权无法分割,所有业主只能通过契约共同持有这块土地的产权。

与分契产权相对应的是“独立产权”(freehold),即土地产权为产权人所独立拥有,大多数独立屋就这种产权。

另外还有“租赁产权”(Leashold),即土地是从别人手里租来的,在这种土地上盖的房子就是租赁产权房(无论是独立屋还是公寓)。比如一些大学区内的房子(土地产权属于大学),或是印度安保留地内的房子(土地产权属于当地的印地安人),就都是租赁产权。

因此,对于公寓业主来说,既然是“共同拥有这块土地”,所以每个业主必须与其他业主一起承担某些费用、职责和责任。法律上这种形式叫做”Strata corporation(业主委员会)”。业主委员会义务参与大楼或小区的日常管理,例如,给大楼停车场订购摄像头,聘请园丁清除落叶等。同时,大楼或小区一般还要雇佣一个物业管理公司进行档案和财务以及法律法规的监督管理。而且,如遇纠纷,业主委员会也可以发起诉讼,或者成为被告。


业主的职责是什么?

作为业主之一,您需要:
批准年度预算并业主委员会;
承担业主共同责任,包括税收和遵守《分契财产法》;
整个大楼的维护、保养、维修;
尊重并遵守大楼章程。

业主委员会通常会雇一个物业管理公司进行档案和财务以及法律法规的监督管理。但如果有一个具有会计背景的“志愿者”主动承担这部分工作,那也是可以的。


什么是物业费?

作为业主您需要支付物业管理费,而这些费用是用来支付以下项目:
大楼维护(维修、高压水枪清洁、油漆、窗户清洗、除雪)
美化环境
公共设施(健身房、游泳池等)
安全
保险
其它

  • 注意:每栋大楼物业费包含的项目不同,业主可以向业主委员会了解详情。

更值得一提的是,根据法律,部分物业管理费需要转到应急准备金(CRF)(官方说明:https://www2.gov.bc.ca/gov/content/housing-tenancy/strata-housing/operating-a-strata/finances-and-insurance/the-contingency-reserve-fund-crf?keyword=strata&keyword=contingency),以支付特殊情况发生的费用。目前在卑诗省,共管物业(Strata Property)法规要求CRF必须达到相当于年度运营资金的25%或者以上。

不仅如此,业主还需要支付公共资产的修理和维护,例如应急资金(CRF)不包括的更换屋顶或升级电梯所产生的费用。但是,必须有75%的业主都同意征收此类税款。
(官方说明:https://www2.gov.bc.ca/gov/content/housing-tenancy/strata-housing/operating-a-strata/finances-and-insurance/special-levies


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什么是物业章程?

物业章程就是业主和房客必须遵循的准则,内容可能包括禁止饲宠物、禁止吸烟、烧烤,甚至禁止出租和/或物业维修与单位所有者之间的责任。

有些物业章程甚至可以决定窗帘颜色的范围。如果您违反了物业章程,则可能面临罚款。


谁负责维修?

维修的责任人各个物业情况各不相同,但一般来说,业主委员会将负责维修公共财产(common property),例如屋顶或洒水系统,也就是物业规划中显示的不属于个人物业的部分或限制性公共地块(limited common property)(专用于一个或多个分层单位,例如阳台或停车位)。

公共财产和限制性公共地块的官方说明:https://www2.gov.bc.ca/gov/content/housing-tenancy/strata-housing/understanding-stratas/common-property-and-limited-common-property

物业维修的官方说明:https://www2.gov.bc.ca/gov/content/housing-tenancy/strata-housing/operating-a-strata/repairs-and-maintenance/paying-for-repair-and-maintenance


业主有什么权利?

作为业主最重要权利是要监督、确保业主委员会对整个大楼财产或个人名下物业负有责任并采取行动。

您有权:
在业主大会上投票;
向业主委员会索取某些记录;
在业主大会上表决,并决定业主委员会工作;
在业主大会上表决来限制业主委员会的权力;
召开业主大会,请一定比例的业主请愿;
在业主大会的议程中添加新项目,并请一定比例的业主提出请求;
寻求法院或仲裁命令,以反对物业公司或者业主委员会的不公平行为;
向民事法庭递交诉讼,要求业主委员会遵守《分契财产法》法规或规则来解决纠纷。

Liv小包建议,在购买公寓之前,请务必掌握大楼物业情况,了解所有共管产权债务,应急基金的规模(用于紧急情况)以及物业管理费用涵盖了哪些内容。

更重要的是,希望各位业主积极加入业主委员会,或许有很多业主,特别是华人业主觉得加入业主委员,参加业主会议非常麻烦,但是这是行使、决定业主权利的关键所在。

举例,几年前,本拿比丽晶附近有一幢公寓大楼突然宣布整栋大楼不允许出租,有很多华人业主被突如其来的改变震惊,其实“是否允许出租”是业主大会表决的结果。但是要知道,大楼一旦禁止出租将直接影响房价,相信很多人都是不愿意接受的。可为什么这样一个动议居然被大比例通过了呢?

因此,希望各位业主即使不加入业主管理委员会,也要十分留意物业的来信,不要随手搁置,从而错过了重要的信息。

当然,如果您是一名租客,您也可以向业主查询上述详情,特别是有关宠物饲养、吸烟、明火的规定。

更多物业法规大家可以登录以下网址查询:
https://www2.gov.bc.ca/gov/content/housing-tenancy/strata-housing/understanding-stratas

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