2020温哥华房改: 多用途楼房、低流量路段住宅区改造抢先看

近日,温哥华房屋委员会公布一份长达236页的改善城市规划政策报告,报告中10项改革计划,其中支持对旧建筑修缮,在主要街道上建造6层楼多用途楼房,允许在低流量路段住宅区街道旁修建4层楼公寓是重点。

所谓“多用途楼房”,是指那些底层是街面商铺,上面是居住/出租的混合用途建筑,新报告建议采用“提前规划pre-zoning”的方式,允许未经公开听证会和重新规划审批直接建造。

根据这份报告给出的示意图,目前可预见到未来在以下地区(法案将其标识为C-2地区,为下图彩色划线部分)将建造6层高的多用途住房:Kingsway从Joyce以东的路段、Kingsway以南的Fraser街、Main街、西4街、西10街、Dunbar街、Arbutus和41街交汇处、百老汇走廊以西路段和东Hasting部分路段。

所谓“低流量路段住宅区 low-density transition areas”,指的是距离主干道150米以内的住宅区,例如,温哥华Kitsilano和MountPleasant地区是典型性低流量路段住宅区。在拟议中,温哥华将允许更多地段建造4层公寓,特别大温哥华以南的东西两侧地区,Victoria Drive、Knight Street、Fraser Street等 。

低流量路段住宅区


温哥华对于租赁的态度,差不多在这个时候可以做一个总结了。

也就是说温哥华租赁用途楼房严重不足。帮助大家回忆下,加拿大联邦政府曾出台“奖励计划”鼓励开发商建造出租用途楼房,那段时间是在1950年至1979年之间。然后温哥华出租房屋的建造的高峰时在1960年左右,那段时间差不多有25,000多套新公寓问世。

这几万套公寓影响至今,目前温哥华房屋租赁市场上,1950年至1979年间建造的专用出租房屋占目前出租房屋供应量的63%。更有报告显示,过去10年间,温哥华租用住房的开发率仅为25%,其余75%均为私人持有物业。

还有,自2008年以来,温哥华房价一路狂飙,东区一栋独立屋的基准价格已经上升了136%,观望的人多了,租赁需求就大增了。

“大需求,小供应”就是现在温哥华最头疼的问题。那么房子哪里来?

“天下熙熙,皆为利来;天下攘攘,皆为利往”是房地产市场的中心思想,这个产业链里的一个个个体,无一例外都是“向钱看”。但是,我们需要认识到的是,不仅仅是温哥华,加拿大一线城市,温哥华、多伦多、蒙特利尔都存在房屋租售回报率偏低的问题。

根据2019年全球城市租金回报率排名,温哥华房产的租金回报率为3.48%,排位全球租金回报率排名第24,多伦多和蒙特利尔比温哥华排名较为靠前,分别以4.67%排在第15位和4.54%排在第17位。

大家要想一下,面对3.38%的回报率,如果你是开放商,你会抬一下眼皮么?

所以,只有把回报率提高才可能会有更多的出租房。

有人说,把回报率提高可以提升房价,但从温哥华“住房不炒”城市态度,只可能是把租金提高,把房价趋于稳定。

所以说温哥华市政府的思路就很明显了,开放建商拿地,改善审批时间,降低拿地、建造成本,提升回报率。

从这个角度上来看,租售并举一定会是温哥华的大方向。未来城市中一定会出现“见缝插针”式大量的出租楼房项目面世,是这里面是有收益的。

不过阻力是象空置率最高的豪宅区,骄傲的业主未必能同意市政府加塞“平价房”。
曾经为中等收入人士专设的租赁住房试点项目(MIRHPP)就已经引起了邻里的反对。所以文章开头提到的“允许未经公开听证会和重新规划审批直接建造”就是药方。

最后,Liv小包认为,目前租赁市场迈出去的这一步是为了解决“房屋可负担性”的大BUG。从争议颇多的大温哥华地区房地产长期发展来看,公式就是,租赁市场满足“买不起房的人”和房屋买卖市场满足“换房升级的人”。

从大温哥华地区允许建造4-6层公寓的地点也可以得出,温哥华市政府也是有智慧的,出租房地点并不都在房价较低的地区,高、中、低端都有,完美避开廉价低端租赁房源拉低房价的影响。

也就是说,温哥华的房价是不会跌的,鉴于目前的温哥华出租房的稀缺性,房租的高标还可能持续。所以不管你是房东还是租客,建议登录www.liv.rent,留意租房达人的意见,时刻掌握大温哥华地区租房动向。

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