2020年加拿大房产走势:6大房型详解

上一期2020年加拿大房产走势: 10个城市4大掘金点中我们详解了2020年加拿大地产趋势,在民用住宅一手房普遍低于预期,二手房置换入市,双方互相制衡的温吞水局面下到底还会不会有沸点呢?

作为续集,这次着重介绍市场上的加拿大6大房型,也就是从整个房市里的产品力着手,就好像iPhone11一样,虽然“浴霸”摄像头愉快地带来很多表情包,但暗夜绿仍然卖到没货。

房子也一样,总有一种会卖到没货。

但加拿大的大风向是,考虑到民众的情绪,房子会成为不能因为有钱就可以随便买的东西,其实就是不能暴富,还不能让暴富的苗头显山露水导致社会失焦,维持劳动者最光荣的基本面。

所以,可以“增加劳动岗位”的工业地产最符合主旋律。


工业地产 Industrial

仓储和配送是2020年加拿大地产市场的重点。

根据世加拿大市场报告(Canadian Market Reports)数据,2019年第二季度,加拿大工业房地产市场非常亮眼,全国工业地产可用率仅为3.1%。大多伦多地区的情况特别严峻,工业地产可用率只有1.5%,温哥华也好不到哪里去,可用率为2.1%。

几乎触底的可用率是刚需的铁证。

需求从哪里来?友情提醒2019已经飞逝大半,年度剁手盛会即将开场,黑五、Boxing Day……电子商务是让仓储和配送欣欣向荣的主因。

此外,不得不提一个事实,大麻合法化后,大麻仓库的需求也飞速增长。大温哥华地区新建“国企”大麻仓库若干,然后又若干。

甚至面临经济挑战的卡尔加里,工业地产也是亮点。还有人口只有43万的哈利法克斯,工业用地交易也相当活跃。

总结就是,“家里有矿,不如家里有仓库”,比传统仓库更先进的带有自动存储和配送的自动化立体仓库绝对是加拿大未来的趋势。


租赁物业 Purpose-built Rentals

人口、经济增长趋缓、“房屋可负担性”、低空置率(2018加拿大空置率为2.4%),导致在加拿大很多人选择租房。大温哥华地区的近250万人口中,有46%的人选择租房。

其中,针对中产和小家庭的租赁房屋需求量很大。

但纵观整个加拿大,只有安大略省一门心思在促进租赁,其它的都在征税。2018年11月15日,安大略省政府取消了对新公寓的租金控制。也就是说政府完全放手租赁定价到市场,让市场决定房租。

虽然此举带来了很多的争议,很多人认为,安大略的房租将上天。但是,首先,没有事实证明租金控制对增大出租房源有积极的影响。例如温哥华,租金控制了多少年,租金就涨了多少年;其次,取消租金控制,明面利好房东,实则鼓励建商建造更多的租赁用房,扩大库存,利好租房者。

这招比卑诗省用空置税、投机税硬砸租金,更有智慧。

此外,通勤和生活便利仍然是租房选择中的重要考量,围绕交通枢纽,带有社区功能属性的出租房屋可能是亮点。


办公物业 Office

2019年第二季度加拿大办公物业的空置率为10.5%,随着亚马逊等大型技术公司在加拿大生根发芽,亚马逊效应将在未来带来更多的“超级总部”。

值得注意的是,共享办公模式虽然给加拿大房产带来了新空气,从温哥华、多伦多新建公寓中频繁引进共享办公概念可以看出,这种时尚、移动的办公方式已经深入人心,可加拿大对“共享概念”非常保守。Uber 挣扎了好几年还未进入,现在随着共享办公大头“WEWORK”的尴尬退场,以及短期租赁对房产估值的负面影响,共享办公未必能在加拿大大火,最多也就是一个“附加值”。

但城市中心办公物业,由于手持稀缺性的王牌,神坛上仍然有名字。


零售物业 Retail

在2019年,加拿大各大头条频繁出现零售知名品牌关闭的公告,购物中心、区域购物中心列为商业房地产发展前景清单的底部并不奇怪,这个不只是加拿大特有的现象,在北上广,乃至全球都有同款。

虽然很多方面都认为电子商务的兴起是封闭式购物中心的杀手,liv小包却认为,扩大实体店数量不再是实现品牌快速增长的策略,品牌营销、配送缺乏智慧才是实体店倒闭的罪魁祸首。正面案例可以参考优衣库,他们在本土化品牌营销处理上一直遥遥领先,在实体店倒闭风中笑傲江湖。

此外,liv小包还认为,实体店是购物“最后一英里”的重要解决方案,毕竟现货比网络购物等待快递要幸福很多。

但是实体店店面成本也是很多商家不得不面对的问题,在温哥华,由于租金的连年上涨,很多开了十几年的餐厅纷纷关门。

好在加拿大人购买力可能不足,但是对服务业需求很大,因此类似健身房、美甲美容店、教育培训中心等服务型比较强的小型店面还是有市场的。


独立屋 Single-family Residential

在过去的几年中,加拿大房控对价格相对昂贵的独立屋房市场打击很大,但中等价位的独立屋的投资和发展前景还是有的。

道理很简单!

如果有钱,绝大多数人选择的还是独立屋!

根据加拿大抵押和房屋公司的数据,2018年在建的独立屋约为46,747栋,与2017年的55,000栋相比有所下降,然后2019年,独立屋的价格下跌约5%-10%,供给少了,价格趋于温和,加上来自人们心底的“梦想”,独立屋是不会退场的。
liv小包的建议如旧,购买比较好的小区内价格偏低的房屋,当然这需要耐心和一点点运气。


共管物业 Condominium

公寓在加拿大的新房建设中继续占据主导地位。2018年,整个加拿大在建公寓近121,000套,远远超过独立屋46,747套,占在建所有物业总数的54%,

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虽然,2020年许多因素对公寓投资有利,人口、城市化的发展、贷款压力测试、价格等,但是加拿大有些城市公寓市场却并不理想。例如,卡尔加里由于石油减产,公寓市场前景不那么乐观,还有一些独立屋和租房相对便宜的城市,公寓的重要性就不如温哥华等一线大城市。

还有多伦多 ,由于建造批准的延迟、建造成本的上涨,当地公寓市场将不会有大起势,保持观望的可能性很大。

值得欣喜的是,迟缓的市场,让开发商们不得不把精力再次放在产品升级上,除了零售、居住的多功能属性外,拥有更多服务设施的功能性小区将是未来公寓市场的大镜像。

最后,在投资物业的时候不能只相信那些“自以为是”的自媒体一路唱衰加拿大地产的新闻。

其实,从专业角度,当房市滞涨发生就是炒房者逐渐离场的时刻。这时候,一方面,是市场最健康的时刻;另一方面,后期追涨总要有个区间。好像大温哥华地区最近新造的几个地铁站的新闻,高端层面的政策利好下,区域内交通带动医疗、教育、娱乐、生活等配套成熟,基本上这些地铁线路边上物业升值是板上钉钉。

此外,联邦大选六大党派掌门人的辩论中有一个主题大家不得不忽视就是“气候改变”。虽然六党在政见上各执一词,但在“环保”这个关键词上态度出奇的一致。因此,不管谁最后上台,“环保”这个议题很可能加入加拿大的主旋律。对于房产来说,“环保”带来的就是“用更高级的材料让大楼减少散热”、“增加碳税”,也就是说房价可能又要涨了。

因此,如果大家没有在百套房,50套房,甚至10套房里选出性价比最高的那套房的能力,建议大家至少和8个地产经纪加上好友,或者加入地产经纪的群。因为置业是个专业性很强的“技术活”,在市场活跃时期,地产经纪的消息都是热门也就是刚需区域的消息,无论是新开盘还是尾盘都是有“优惠”的;在地产滞涨时期,地产经纪的消息仍然至关重要,因为他们比别人更早知道市场的变化,特别是急于出手的房子……

就好像liv小包上面说的抄底是要有点运气,不要心怀记恨狭隘地认为地产经纪只想赚你手里的钱,人缘始终是生意场上的神助攻之一。能够买到划算房子的人多数也是比较大方和相信专业的。网上那些向骗子进贡智商税,后来血本无归的,很多人都是因为自己贪小便宜,四处算计,最后被套路。

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