加美两地房价比较 能影响寡头城市房价的只有……

美国和加拿大的房地产一直是热门话题,就好像北京和上海一样,两地虽有很多不同的地方,但市场上很多认知是一致的。很多时候听到各种买家说,美金强势,加拿大遇冷,所以市场如何排座次都是对比出来的。

2001-2008年美国房地产泡沫与次贷危机以后,虽然逐渐走出阴影,但对全球的影响还在。加拿大的房地产市场一路上复刻了美国次贷前所有的步骤,一线城市房价暴涨、低利率、房屋供给不足,特别是所谓的“廉租房”。因此,要说哪个国家没有地产泡沫那简直是不可能的,因为基本面基本一致:经济增长、低利率、城镇化、居民收入等。

还有就是不管在哪里,大部分城市还是要靠土地买卖填充地方收入,尤其是加拿大,几大有定价权的区域市场,例如温哥华,卑诗省政府在抑制房价的同时出台了各种空屋税、投机税、外国买家税等,实际也弥补了重税导致房价下降,地税减少的损失,但垄断加拿大顶级区位和自然条件的温哥华,房价回势已起。尤其是中等价格房屋承受力相当强,从最近的几次人头攒动的地产讲座来看,二手房和置换是两个高亮关键词。

因此,套路是不变的,“房屋可负担性”会是一个全球永久的话题。对于加拿大人仰望的美国,“房屋可负担性”争议也是存在的。

跨境比较前提

比较加拿大和美国的“房屋可负担性”,从截止2018年12月美国30个主要市场和5个加拿大主要市场的房价中位数取值,结合这些城市购买房屋所需的最低收入,并将这个最低收入与两国实际中位数收入进行比较。

同时,为了进行计算,假设支付了20%的首付,并且房贷设在30年的期限内。美国的房屋可负担性以固定抵押贷款利率4.5%计算,而加拿大用3.75%固定利率来计算,不包括其他债务、税、保险、暖气和其它与房屋所有权相关的费用。

最后,以$1.33加元兑$1.00美元作为汇率。

最不可负担的北美市场

经过计算得出,北美“最不可负担”的房地产市场是三藩市(San Francisco),中位数收入为$96,265美元/年,中位数房价为$1,360,000美元,负担房价所需收入与实际收入差距为$140,003美元。

排名北美“最不可负担”第二的是圣何塞(San Jose),中位数房价为$92万美元,中位数收入为$96,662美元/年,负担房价所需收入与实际收入差距为$63,166美元。

排名北美“最不可负担”第三的是温哥华(Vancouver),也是加拿大房价最高的市场,中位收入$49,118/年美元($65,327加元/年),负担房价所需收入与实际收入差距为$74,825美元($99,517加元)。

排名北美“最不可负担”第四的是洛杉矶(Los Angeles),洛杉矶的中位收入为$54,501美元,而房价中位数为$710,000,负担房价所需收入与实际收入差距$68,847美元。

美国中部、东北部最可负担

美国市场“最可负担”的头衔是俄克拉何马城(Oklahoma City),当地幸福指数非常高,收入中位数为$51,581美元, 中位数房价为$145,000美元, 买家甚至有26,381美元的盈余。

紧随其后的是哥伦布(Colombus),中位收入为$49,478美元/年,当地房价中位数$156,550美元。

美国市场“最可负担”第三名是印第安纳波利斯(Indianapolis),收入中位数为$44,709美元/年,房价中位数为$154,900美元。

加拿大VS美国

是加拿大最大的城市多伦多,在北美“不可负担城市”排行榜中排名第11位,与迈阿密相当,中位收入为$49,495美元($65,829加元),负担房价所需收入与实际收入差距 $19,121美元($25,431加币)。

佛罗里达负担房价所需收入与实际收入差距为$ 20,733美元

在全部统计的35个北美市场中,有18个有这种收入地面到天花板差距。

但有3个加拿大城市属于可负担性城市,美国有14个。

卡尔加里(Calgary )是北美最可负担市场,收入中位数为$73,183美元($97,334加元), 高于实际买房所需收入$30,298美元($40,297加元).

蒙特利尔(Montreal)与拉斯维加斯(Las Vegas)和费城(Philadelphia)一致,蒙特利尔家庭收入中位数为$46,459, 大于买房所需收入$4,161加元。拉斯维加斯和费城的收入盈余分别为3,215美元和6,869美元。

加拿大首都渥太华中位数收入$64,647美元($85,981加元),收入盈为$16,326美元($27,714加元)。

北美地产市场可负担性比较
北美地产市场可负担性比较

加拿大联邦大选对房价的影响

加拿大联邦大选已经倒计时,目前保守党和自由党的PK是逐鹿之战的焦点,两大政党对地产的态度也非常重要。理由很简单“普天之下,莫非王土;土地储备,都事关领导。”无论你在哪个赛道,投资也好,可负担或者不可负担也好,永远都是赛道的定价权说话。

Andrew Scheer & Justin Trudeau

保守党领袖安德鲁·谢尔(Andrew Scheer)的态度是,若保守党当选,他承诺将延长加拿大购房按揭,允许首次购房者申请30年期抵押贷款,比目前的25年增加5年,同时放宽对贷款者的压力测试,并逐渐将其从抵押贷款续签条款中完全删除!与以前保守党政府一直致力于缩减贷款期限的风格大相庭径。

而自由党领袖特鲁的态度是,一是,对的海外买家继续加税,向全国范围内的非加籍、非居民房屋拥有者,征收1%的炒房税和空置税。二是,2019年3月份提出的“首次购房者优惠”加码,把温哥华、维多利亚、多伦多地区申请该优惠的购房价格上限,提升至$83万加元。

也就是说无论是谁上台地方保护主义是大方向,而现加拿大总理特鲁多舍本逐末又把外国买家当枪靶子的策略也从侧面证明了他实际并没有什么拿得出手的惠国措施,一边是高举包容的道德旗帜,一边是打压外国投资者,前后矛盾,哗众取宠。相对谢尔的房惠政策稍许有点实际意义。

说道贷款者压力测试,简直可以说是房价的杀手。自从2018年实施以来,加拿大全国房价下跌明显,房价天花板较高的温哥华遭遇量价重创。

所以,能影响寡头城市房价的只有政策,外国买家纯粹就是借口。

就像茅台,2016年下半年的时候,53度飞天茅台酒的还只卖800多块钱一瓶,但是2017年一路疯涨,2018年1月9号,茅台上调指定零售价已经达到了1499元,然而这只是指定零售价,有些地方已经上涨到了2000多块钱一瓶,即便是这样,还很难买到。

然后大家觉得并没有什么不妥……

追溯到千年前,大儒朱熹曾说:“且如祖宗朝,百官都无屋住,虽宰执亦是赁屋”,也就是说连熏戚世家的宰相都买不起房。

然后大家也觉得并没有什么不妥……

所以房价负担性历经千年纯粹就是一个伪命题,大家可以接受吃不起猪肉,买不起茅台,也可以接受国足永远不出线,现在事实证明连世界第一经济体美帝群众都买不起房,你为什么不能接受买不起房?

最后,Liv小包重申下房价的真实属性,就是一线城市+一线城市群+预期值。第一个是操盘段位,第二个是神助攻,第三个是长效机制,也就是未来,三种原料煮出人间的极致鲜美。

那么温哥华的房价有什么不妥么?

 

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