加拿大联邦大选5党地产政纲分析

加拿大联邦大选已经进入倒计时,联邦自由党、联邦保守党、联邦新民主党、联邦绿党、联邦人民党,5大政党住房政策出炉。作为国家经济的永动机,地产是重头戏,可以说只要看5党的地产政策基本可以预计未来四年加拿大的经济。因此,还是那句话,“普天之下,莫非王土;土地储备,都事关领导。”无论你在哪个赛道,投资也好,自住也好,请关注赛道上拥有定价权的倾向性。

联邦自由党住房政策

加拿大联邦自由党政策主要有3个方面:

  1. 3年内拨款$12.5亿加元,建立加拿大住房抵押贷款公司(CMHC)为首次购房者刺激计划,贷款总限额增致$78.9万加元,无息贷款$8万。
  2. 首次购房者RRSP提款限额从$2.5万加元提升到$3.5万加元。
  3. 向外国投资者征收每年1%的投机税

其中,无息贷款是最受瞩目的,几乎成为了“加拿大政府送钱买房”,其实不然。作为国家操盘手的CMHC代表加拿大政府,为首次购房者提供总贷款金额10%的无息贷款,其实就是CMHC成为占有房产一定比例股权的小股东。

根据联邦政府在2019年春季推出的首次置业鼓励计划,家庭年收入在12万元或以下、或单身人士在5万以下的首购一族,可以向加拿大按揭及房屋公司(CMHC)申请“共享股权抵押贷款”用作买屋。

如果是购买新屋,最多可以获得房价10%的贷款,购买二手屋最多可以获得5%。不过,房屋按揭贷款加上来自CMHC的支援不能超过48万元。

重点是!CMHC这笔无息贷款,是要还的!就是25年后借款到期,就要按照CMHC的出资比例归还。狠就狠在是比例!

比如,你借5万买了50万的房子,10年后房子升值到100万,你卖掉房子之后就需要还给CMHC10万。如果你不卖,25年后房子升值到200万的时候,你还是要按照估值的比例偿还给CMHC20万现金。

既然国家参股民众的房产投资,那么也就是说未来房价是一定要涨的,而且明摆着这CMHC无息贷款也不是免费的午餐!


联邦保守党住房政策

加拿大联邦保守党政策主要有5个方面:

  1. 取消续签房贷中的压力测试,鼓励更多业主入市。
  2. 延长首次购房者房贷的还款期限,从现在的25年延到30年。
  3. 彻查房产教育中的洗钱行为。
  4. 利用联邦政府持有的空余土地来增加建房用地。
  5. 放宽房屋建造审批程序,加速建房进程,鼓励造房。

联邦保守党领袖安德鲁·谢尔(Andrew Scheer)的5大住房重点基本上可以总结为“增加供给,鼓励入市。”

对民众来说,延长房贷还款期限,可以有效帮助家庭降低每月还贷额度,切实减轻经济负担。对建商来说,可以获得更多的土地,有助于缓解近期由于房产市场遇冷建商退潮、撤市的窘境。
与之前保守党屡次缩减还款期限大相庭径的延长还款期限的政策,着实是一股新空气,符合民生和业界期待。


联邦新民主党住房政策

加拿大联邦新民主党政策主要有4个方面:

  1. 10年内在全国修建50万套“廉租房”解决“房屋可负担性”问题。
  2. 将首次购房者免税额度提高到1,500加元
  3. 取消建设新租赁单位所需缴纳的GST/HST
  4. 由加拿大住房与抵押贷款公司CMHC向首次购房者提供为期30年贷款计划

注重“房控”更甚于“建设”的联邦新民主党至始至终都在为“廉租房”而努力,但是现实问题是,用于整个加拿大的50套廉租房,单单就在大温哥华地区就有近百万的居民租房,占总体人口的46%,新民主领袖驵勉诚(Jagmeet Singh)宣布的住房政纲是否有杯水车薪的嫌疑?而关键是土地供给,新民主党并未给出具体方案。


联邦绿党住房政策

加拿大联邦绿党政策主要有3个方面:

  1. 限制外籍人士购买物业,严打炒房。
  2. 2030年将所有加拿大建筑改造成节能减排类型。
  3. 扩大房屋装修免税范围,鼓励业主升级节能电器。

联邦绿党领袖梅伊(Elizabeth May)的公布的住房政策虽然对环保有进步意义,但是所有环保的改造其实非常昂贵,对建筑业来说,需要安装更高质量的隔热、减排材料,对建筑成本、房价都有直接的影响。

就像日常在超市里见到的“有机食品”都要贵过普通食品一样,联邦绿党环保梦想的实现很可能最终将以“房价”的形式转嫁到购房者身上。


联邦人民党住房政策

加拿大联邦人民党政策主要有4个方面:

  1. 放手房产市场,房价应有市场调控。
  2. 取消碳税,降低建房成本。
  3. 将个人所得税起征点调高,税率调低,把投资股票基金等回报税收取消,促进更多的现金流向房产市场。
  4. 加强交通基础建设,发展环线外房产市场

联邦人民党领袖卞聂尔(Maxine Bernier)主张自由市场原则,住房应由市场来调节,也就是政府干预房价。事实上,房价的起伏全依赖于政策,而土地供给、土地定价、建房审批、CMHC无息贷款等全部经由政府部门,其中土地价格是影响房价的大头,因此政府无法不“干预”房价。

联邦人民党地产政策中的“加强交通基础建设”最具有实际意义。因为通勤时间是普通人购房、租房重要考量,离开中心地价高端地段,输送人口进入地价相对便宜的地段,促进人口流动,加强地区中心建设,是房产市场最经久不衰的“控价”政策。

最后,Liv小包认为,鉴于2019年联邦大选很可能会出现少数政府格局,也就是说绿党很可能再次成为“关键少数”,绿党环保政策很有可能在未来的房产市场中推波助澜。这个“绿色”的基调除了可以粉饰“政治正确”外,对改善普通加拿大房屋可负担性毫无用处。请大家记住一点,自然是“不可抗拒力”。不过有一点是5大政党的统一口径,就是继续碾压外国投资者。所以基本上,外国买家税无望取消。

2019加拿大联邦大选就在眼前,大家可以从上面5大地产政纲中窥探出一些未来加拿大经济的走向。尤其是占总人口一半以上业主,是时候为保障自己的利益投票了。

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