强制限租、禁空、止息 卑诗省房产市场有很多话要说

卑诗省房地产市场一直有很多话题,除了常见于头条的空屋税外,近期又增加了两个内容:卑诗省政府限制最高租金涨幅和加拿大央行维持利率 1.75%。

卑诗省房地产市场似乎很多话要说。

首先是这个租金涨幅上限。过去,根据卑诗省房屋租赁条例,房东每年可以给租客加租一次,加租的上限是在加拿大统计局公布的通货膨胀率基础上再加2%。例如某年的通货膨胀是2.5%,则第二年房东可以给房客加租的上限就是2.5%+2%=4.5%。

卑诗省温哥华市是加拿大房租最贵的城市,按照2019年8月温哥华市不带家具二卧室平均租金$3,087/月来计算的话,每月涨幅近$139元,一年下来租客总共需要多支付$1,668。从租客角度来讲这的确是一大笔开支。但对房东来说,每年加租4.5%可以抵消通货膨胀和越来越高的房屋保养费用和持有支出。

2019年9月4日,卑诗省政府宣布根据2019年加拿大通货膨胀率,2020年1月1日起,房东每年可以加租的上限是2.6%。

2016年到2019年卑诗省法定最高租金涨幅(2016年2.9%,2017年3.7%,2018年4.0%,2019年2.5%,2020年2.6%)

这个涨幅上限的内容有很多:

1. NDP上台前,现卑诗省长John Horgan曾经许诺给予租客每年$400补偿。现在NDP已经执政快3年,对于租客每年$400的补偿并没有实现。

2. 通货膨胀的依据。经济学上,通货膨胀率为:物价平均水平的上升幅度(以通货膨胀为准),也就是纸币能购买物品的能力。根据2020年租金上涨上限,如用2.6%的通货膨胀率来算,Liv小包友情提醒,卑诗省空屋税的税率是10%再加上卑诗省涨价四项:ICBC、油价、地税、公共交通费用,项项惊心,那么2.6%算法是否略微有点牵强?

所以,有人认为,卑诗省政府限租对地产市场无疑是再一次打击。Liv小包认为“利”与不“利”不是看单项的。

举例,对于买房投资最理想的办法就是租金可以抵消月供的贷款,所以合理的租赁比本质上是与贷款利率挂钩的。

2019年9月3日,卑诗省政府宣布加租上限的前一天,加拿大银行宣布维持基准利率1.75不变。

按照国际参考数据,一个健康安全的房产租赁比是在200个月(17年)-300个月(25年)内可以用租金还完贷款。根据温哥华的投资回报率[重磅]温哥华房租加国第一 投资回报率3.48%秒杀北上广,温哥华的房产(不算通货膨胀率和其它维护房子费用)的话,可以在28年值回房价。

可惜的是,这个理想的房产租赁比在世界大国一线城市,纽约、上海等地都是不存在的,上海需要44年,北京需要47年,这样看来温哥华已经是世界房产健康典范了。

此外,房产投资不仅要看地方和国家,还要放眼全球。

2019年9月5日,卑诗省政府宣布加租上限的后一天,中国央行宣布下调金融机构存款准备金率的0.5个百分点,总计释放¥9亿人民币进入流通市场。

降准之后,人民币汇率进一步贬值可能性就增大,人民币对美元和加元的贬值空间也会增加。在股市、债市、币市都没有跑赢地产的情况下,海外配置资产潮可能再起。

所以卑诗省对于房租严格设限的逻辑基本上就是:
变相实现$400/年的租房补贴;
加拿大国内维持利息,配合国际金融波动,降低风险,鼓励入场;
限租携手严禁空置把房市租赁比稳定在健康层面。

再说回到,北上广的房产,虽然三地租赁比奇高,但除了本地刚需,仍是全球地产人兵家之地?答案就是,地产中的预期收益。简单解释下,就是购房、投资者对城市的认识,买房除了花钱买到空间外,还买到了学区、交通、医疗和身份(也就是预期)。

温哥华这种格局的维持,也必须依赖于购房者对温哥华房价上升的持续预期,也就是说按照涨幅的上限,租金、利率收益已经没有了,但预期收益还是存在的。

明眼人一笔账,除了不可比拟的国家福利,单是温哥华常年稳坐“世界最宜居城市”前10的名次,以及紧跟城市地方人口密度、就业程度、餐饮价格、交通设施,保障房价的功能性要素的房租,温哥华是有预期的。

温哥华在2019年世界最宜居城市中排名第六

 

说到这个功能性,有些人选择租房,或者选在房屋功能性与房价影响较小的“卫星城”买房,他们的目的其实不是居住,而是暂时理性地选择一个落脚处,就好像新移民到加拿大的第一块落脚地。但如果房子进入“滞涨”时代,而功能性比较强的房屋租金贵过全国,大家觉得他们是选卖掉郊区的房子换到离开工作岗位更近的地方,是选抓紧时机赶紧抄底入市,还是保持原状呢?

这个答案还用说么?

最后再提一次房屋可负担性,卑诗省政府房控的打法引起很多争议,特别是空置率低造成的高租金问题。但扪心自问救济是否是脱贫的解药?“人人都租得起房,买得起房”是另外一种国家体系的最高目标,很多国家花了上千年都没有实现。

楼市高峰9月、10月就在眼前,温哥华绝对不是沉默的那个。

Liv科普时间:

房东什么时候可以增加租金?

房东只能在12个月内增加一次租金。在涨租前,房东需要提前三个月通知租户涨租事宜。

有没有例外?

如果房东花费巨额将物业进行装修,并在短期内不会再装修;
租金涨幅上限仅适用于旧租户,如果是新租户则租金没有任何限制;
如果房东在购买物业时蒙受了巨大的损失;
房东如果有充分证据证明租金涨幅不能应付房屋管理开支;
房东和租客间,双方签订有额外涨租协议;
以上情况则可以向卑诗省政府申请不受租金涨幅限制。

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