Global News近日发布了一篇名为《加拿大房价与收入比》的文章，指出“理想”的购房标准是：房价是收入的四倍或者以下，但随着房价的提升，“理想”已经逐渐脱离现实。
同时，Global News举出了来自加拿大统计局的“40年加拿大房价与收入”的数据走向。
从上图中可以看出：2020年加拿大全国平均房价是家庭平均年收入的7倍多，从2008年开始，加拿大平均房价就已经超过了收入的4倍(就算倒退13年，很多人还是买不起房）。
上图是温哥华40年收入和房价比。2020年温哥华平均房价超过家庭平均年收入的10倍（低于2016年的12倍，与2010年时相仿）。如按照“房价是收入的4倍或者以下”，40年前大家都已经开始买不起房了。
上图是多伦多40年收入和房价比。2020年多伦多平均房价约家庭平均年收入的10倍。多伦多房价相对比较温和，但从2000年开始房价就破“4倍”，一路上扬。
上图是渥太华、蒙特利尔40年收入和房价比。2020年两地房价约家庭平均年收入的6倍。
有人要问，在加拿大有没有符合理想房价收入比的城市？
从上图可以看出，加拿大New Brunswick的蒙克顿，房屋价格相对可“负担”。2019年，当地平均房价是家庭平均年收入的2.5倍。2020年平均房价是家庭平均年收入的3.5倍。还有卡尔加里，目前的平均房价是家庭平均年收入的4倍左右。
亮出精心制作的统计数据后，Global News 给出了2位高级经济专家分析，脱水版是有4点：
- “房价与收入比”并不是衡量“可负担性”的唯一方法。另一个衡量的方法是，房贷与实际收入的占比；
- 一旦利率升高，购买潮退场，人们不得不面临房贷增加，也就是借贷成本上升的风险；
- 房价汹涌上涨是“非常现象”，不可能持续。因此，未来房价会趋于平缓。否则，市场将出现调整，房价将下跌；
- 就算大城市出现房价下跌的情况也是暂时的，但在人口增涨缓慢的小城市，房价可能会崩盘。
原文链接：https://globalnews.ca/news/7740756/home-prices-compared-to-income-across-canada/
这篇分析文章中最毋庸置疑的是加拿大统计局数据的准确性，其次不可否认的是 Global News专业的“摆事实，讲道理”的文献结构。
包租姐认为， 但这两位经济专家的总结明显“略低于微信自媒体水平”,这篇看似工整的文章有很多槽点。
首当其冲的是“可负担性”。包租姐认为，政府可以反复拿这个“可负担性”做文章（收税），但经济学家不行。
道理很简单，买房不是必须的，买房可以贷款，所以哪里来“可负担性”？
拿目前加拿大平均房价为$72万来计算，一个年收入10万左右的普通家庭，只要勤勤恳恳工作几年，支付个5%-10%的首付是绝对没有问题的。
而且市场上低于72万的房子有很多。
包租姐亲身为例，包租姐坐标房价最贵的卑诗省温哥华，住的是一栋10+年房龄，面积近1000平方尺的2房/2卫的小高层公寓（带电梯，外观、内在都保养的很好），近日看到邻居以$56万挂牌。
如果一定要“以年收入”全款购买温西千万豪宅来定义“可负担性”，那就有点愧对“12年义务教育”了。
然后，经济学专家批复的槽点在于，“5年后利率升高，人们不得不面临月供上升”的压力。甚至不惜用了“难以负担住房家庭”来举例：“‘if families are house poor … that’s money that they’re not spending on restaurants and vacations and in stores,’ says Mike Moffatt, senior director of policy and innovation at the Smart Prosperity Institute.”
包租姐想说的是，加息对于房贷是固定利息的业主肯定是没有影响的，对于浮动利率的业主来说，其实是月供不变，还款周期变长，极少有直接增加月供的情况。也就是说，“家庭月供上升”几乎是不可能的。而且专家“暖心”地提到“难以负担住房”的家庭一旦月供上升，就会减少其它类似餐厅吃饭、旅行等消费。
专家的大概意思是，人不能只活着，还要生活。
可“难以负担住房”的家庭为什么要买房？
更幽默的是，专家也提到了“5年后”。
实际上，加拿大的加息周期大概是4年左右，从2010年开始，每当一个加息周期结束，开启新一轮加息周期，房价就会上涨（依此推算，如果按照计划2022年底开始启动加息周期，那么房价将在2023年初出现高潮。）
然后专家的总结陈词：“房价汹涌上涨不可能持续，未来房价会趋于平缓。否则，市场将出现调整，房价或许下跌。”
这和“明天若不天晴，就可能会下雨。”有什么区别？
大家仔细看下加拿大统计局出具的收入和房价比，统一上扬的箭头，这难道不是房价上涨的表示么？
40年了，纸币的价值始终追不上房价！
40年了，一路持续上扬。
40年后，专家面对着加拿大统计局的真实大数据，如何得出了一个“不可持续“的结论？
专家说了很多，只有最后一个观点是对的：没有人口红利的小城市，房市风险较高。
但这个并不是秘密。
包租姐的意见来了。
透过现象看本质！
房价的构成是: 消费价格+预期
消费品的价格反映的是当下的市场价值。比如一杯奶茶定价$4.00是正常的。但如果把它定价到$400/杯，除非能喝出钻石，基本没人买了，因为这个标价严重脱离市场。
但房价反应的不是当下的市场价值，还有未来的预期，这个预期有多高，资本给它的估值就可以多高，上不封顶。
就好比亚马逊曾常年亏损，资本仍然趋之若鹜，根本原因就是它给市场传递了超高预期。
如果用“房价收入比”这样的小白思维来衡量亚马逊，它应该是垃圾股无疑了。
所以，作为带有强烈预期属性的房子和家庭平均收入的关系不大，决定它价格的因素关键是预期，还有就是塔尖人群的平均购买力。
拿上海为例，普通房价￥600万起，汤臣一品动辄上亿…..
汤臣一品是普通房价的n倍，和普通家庭收入有半毛钱关系么？
普通房价和普通家庭收入有一分钱关系么？
因此，房地产市场的科学结构一直是“低端有保障、中端有支持、高端有市场”。
剔除“保障”，房价和收入比中的“收入”应该是房价和“未来中高阶层收入比”。
世界上住房问题解决最好的新加坡，大部分人住公屋，但商品房仍是全球最贵。
最后，也就是重点。
商品房的定位一直都是高端商品，不是靠家庭平均收入就能轻松购置的东西。因此，加拿大统计局“房价收入比”可以说赤裸裸地诠释了”你越来越买不起”的趋势。
友情提醒：上两期中包租姐预见加币要上涨，目前加币兑人民币已从1:5.12, 涨到了1:5.3！
加币兑人民币大概在1加币=5.12人民币。一套市价$200万加币的普通独立屋，大约折合￥1024万人民币。如今，1加币=5.3人民币，同样的物业立马要￥1060万人民币，中间差价近36万人民币。
所以，房价跌？不存在的。
快租快住新体验
还没有体验 liv.rent 吗? 便捷的数字化房源申请、租约、验证房东和租客、虚拟看房——liv.rent一站式租房平台 免费注册 or 下载liv rent 应用APP.
订阅 liv.rent加拿大房租月报:
大温哥华房租榜
大多伦多房租榜
蒙特利尔房租榜
卡尔加里和埃德蒙顿房租榜
0条评论